20230409-天风证券-房地产行业研究周报_如何看待地产行情的持续性__19页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2023年4月1日至7日期间，房地产行业呈现出销售持续复苏、政策持续宽松的趋势，但地产板块整体仍处于调整状态，形成基本面与板块行情间的剪刀差。分析认为，这种剪刀差有望在全年温和复苏背景下推动地产板块跑出相对收益。

主要观点

1. 认知差和剪刀差推动地产板块跑出相对收益

认知差：地产销售增速持续上行，超出市场预期，尤其是2023年一季度70个大中城市商品房销售面积累计同比 $+30.7%$，3月百强房企业绩同比 $+29.2%$，环比 $+42.3%$。
剪刀差：地产销售持续上行，但地产指数下跌，截止3月末申万房地产指数较年初跌幅达 $6.11%$，较2月、1月末分别下跌 $7.61%$、$9.47%$。
原因：市场对销售复苏持续性担忧、资金轮动、年报季业绩下滑、政策预期不确定性。
展望：若全年地产销售温和复苏，认知差和剪刀差有望继续推动地产板块跑出相对收益。

2. 地产销售持续复苏，是认知差和剪刀差的最终来源

全年销售预期：预计全年商品房销售面积同比增长 $0 - 5%$，支撑逻辑包括需求中枢稳定、棚改货币化影响消退、居民购买力充足、短期销售回暖迹象明显。
二季度表现：居民购房意愿提升，新房成交面积累计同比 $+2.83%$，二手房同比维持高增 $+78.63%$。
政策支持：央行数据显示，Q2居民家庭购房支出占比 $17.5%$，较Q1提升 $1.5%$，显示购房意愿增强。
低基数影响：2022年下半年销售受外部因素影响偏低，预计下半年同比改善幅度将加大。

3. 地产政策仍以呵护为主，有利于基本面稳中向好

政策宽松：多地放松限购、调整公积金贷款政策，如合肥、厦门、深圳等城市出台一系列购房支持政策。
政策效果：政策对象包括基本面较好的热点城市，反映政策定力。预计短期内仍将延续宽松政策导向。
政策方向：巩固市场向好预期、修复居民置业信心、拉动土地投资回暖。

关键信息

4月新房成交情况

全国新房成交面积：351万平，月度同比 $+15.30%$，较上月下降 $20.39%$。
移动12周同比增速：$+5.78%$，较上期提升 $2.79%$。
分能级表现：一线、二线城市去化加速，三线及以下城市去化速度持平。

4月二手房成交情况

全国二手房成交面积：189万平，月度同比 $+78.63%$，较上月下降 $12.07%$。
二手房市场表现：整体复苏节奏和强度优于新房市场。

土地市场

全国土地成交建筑面积：4015万平，滚动12周同比 $+1.50%$，较前期上升 $0.32%$。
土地成交金额：547亿元，滚动12周同比 $-16.93%$，较前期下降 $9.71%$。
平均溢价率：$6.98%$，滚动12周同比 $+0.02\mathrm{pct}$。

股票表现

申万房地产指数：本周 $+4.65%$，涨幅排名4/31，领先沪深300指数 $2.86%$。
H股表现：Wind香港房地产指数 $+0.07%$，领先恒生指数 $0.41%$。

投资建议

选股思路：围绕信用修复、格局优化、销售复苏四个维度。
- 信用修复：建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团。
- 格局优化：建议关注天地源、滨江集团、华发股份。
- 销售复苏：建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团。
- 中介稀缺：建议关注我爱我家、贝壳-W。

风险提示

证券市场波动、政策推进节奏及实施效果存在不确定性。
信用修复、格局优化及行业复苏不及预期。
宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响。

政策与成交数据概览

2.1 政策梳理

调控政策结构：显示政策分布及调整方向。
调控政策频次及方向：政策出台频率及方向趋势。
分区域调控政策数量：不同区域政策数量差异。
分能级调控政策数量：不同能级城市政策数量变化。

2.2 新房市场

新房成交情况：全国新房成交面积、移动12周同比增速、月度同比增速。
推盘去化：17城商品房可售面积、全国平均去化时长、一线、二线、三线城市去化时长变化。

行业与个股情况

4.1 行业涨跌与估值情况

A股市场：万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、招商积余。
H股市场：中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、越秀地产、建发国际集团、碧桂园服务、保利物业。

4.2 重要公告概览

政策调整：包括限购放松、公积金贷款优化、带押过户等。
城市案例：如合肥、厦门、深圳等城市的具体政策调整内容。

附录

图1：3月以来地产基本面与板块行情间剪刀差仍在加大。
图2：60城新房高频成交数据。
图3：18城二手房高频成交数据。
图4：二季度居民购房意愿继续走强。
图5：合肥商品住宅销售面积及同比。
图6：厦门商品住宅销售面积及同比。
图7：近期高能级城市需求侧宽松政策一览。
图8：调控政策结构。
图9：调控政策频次及方向。
图10：分区域调控政策数量。
图11：分能级调控政策数量。
图12：60城商品房成交面积。
图13：60城商品房成交面积-月度同比。
图14：分能级商品房成交面积-移动12周同比。
图15：商品房成交面积热力图。

表格数据

表1：A股重点标的估值与盈利预测

万科A：最新日股价15.82元，最新日市值1,887亿元，月初至今涨跌幅3.8%，年初至今涨跌幅-13.1%，EPS 2023E 2.0元，PE 7.8倍，业绩增速2023E 7.5%。
保利发展：最新日股价15.11元，最新日市值1,809亿元，月初至今涨跌幅6.9%，年初至今涨跌幅-0.1%，EPS 2023E 1.9元，PE 8.0倍，业绩增速2023E 23.2%。
招商蛇口：最新日股价14.87元，最新日市值1,151亿元，月初至今涨跌幅9.2%，年初至今涨跌幅17.7%，EPS 2023E 1.0元，PE 14.9倍，业绩增速2023E 81.5%。
新城控股：最新日股价17.34元，最新日市值391亿元，月初至今涨跌幅6.1%，年初至今涨跌幅-15.4%，EPS 2023E 2.2元，PE 7.8倍，业绩增速2023E 257.5%。
金地集团：最新日股价9.01元，最新日市值407亿元，月初至今涨跌幅7.3%，年初至今涨跌幅-11.9%，EPS 2023E 2.3元，PE 3.9倍，业绩增速2023E 7.5%。
华发股份：最新日股价12.18元，最新日市值258亿元，月初至今涨跌幅13.0%，年初至今涨跌幅34.4%，EPS 2023E 1.4元，PE 8.5倍，业绩增速2023E 18.3%。
滨江集团：最新日股价10.18元，最新日市值317亿元，月初至今涨跌幅11.3%，年初至今涨跌幅15.3%，EPS 2023E 1.4元，PE 7.3倍，业绩增速2023E 30.1%。
招商积余：最新日股价15.66元，最新日市值166亿元，月初至今涨跌幅2.5%，年初至今涨跌幅1.8%，EPS 2023E 0.7元，PE 21.4倍，业绩增速2023E 31.0%。

表2：H股重点标的估值与盈利预测

中国海外发展：最新日股价20.00港元，最新日市值2,189亿元，月初至今涨跌幅5.5%，年初至今涨跌幅-2.9%，EPS 2023E 2.9港元，PE 7.0倍，业绩增速2023E 34.2%。
龙湖集团：最新日股价21.40港元，最新日市值1,357亿元，月初至今涨跌幅-3.4%，年初至今涨跌幅-11.9%，EPS 2023E 4.0港元，PE 5.3倍，业绩增速2023E 4.2%。
碧桂园：最新日股价2.05港元，最新日市值567亿元，月初至今涨跌幅-7.2%，年初至今涨跌幅-23.2%，EPS 2023E 0.2港元，PE -倍，业绩增速2023E -23.5%。
越秀地产：最新日股价11.98港元，最新日市值371亿元，月初至今涨跌幅1.2%，年初至今涨跌幅26.8%，EPS 2023E 1.4港元，PE 8.4倍，业绩增速2023E 11.2%。
建发国际集团：最新日股价24.55港元，最新日市值427亿元，月初至今涨跌幅-4.7%，年初至今涨跌幅7.9%，EPS 2023E 3.5港元，PE 7.0倍，业绩增速2023E 23.3%。
绿城中国：最新日股价9.91港元，最新日市值251亿元，月初至今涨跌幅-2.7%，年初至今涨跌幅-13.1%，EPS 2023E 2.2港元，PE 4.5倍，业绩增速2023E 100.9%。
碧桂园服务：最新日股价12.84港元，最新日市值433亿元，月初至今涨跌幅-5.4%，年初至今涨跌幅-34.0%，EPS 2023E 1.2港元，PE 10.8倍，业绩增速2023E 107.1%。
保利物业：最新日股价47.15港元，最新日市值261亿元，月初至今涨跌幅-2.0%，年初至今涨跌幅2.4%，EPS 2023E 2.5港元，PE 18.7倍，业绩增速2023E 25.1%。