深度报告-20220908-中邮证券-房地产行业深度报告_共识_分歧_疑虑——如何看待当前地产板块的配置逻辑__23页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业进行了深度分析，提出了当前时点为优质地产股配置良机的观点，基于政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复三个逻辑。同时，报告分析了市场对地产板块的共识、分歧与疑虑，并给出了具体的投资建议。

主要观点

1. 政策底确立：房地产行业政策底已经确立，8月份LPR下调释放了稳楼市政策更加积极的信号，表明中央层面开始直接介入，对房地产市场稳定起到重要作用。
2. 销售复苏方向明确但过程缓慢：房地产销售正处于磨底阶段，未来复苏方向明确，但过程可能缓慢且充满波动，9、10月份为重要观察窗口。
3. 信用风险修复逐步开始：房企信用风险高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，优质民营房企逐步开启信用修复之路。

关键信息

市场现状

• 房地产板块呈现震荡走势，反映出市场对地产板块的分歧和疑虑。
• 商品房销售在5、6月连续反弹后，7月降幅扩大，投资者信心受挫。
• 房企信用风险自去年下半年开始蔓延，进入集中爆发阶段，但优质房企开始恢复信心。

政策分析

• 2021年政策阶段：监管强化、纠偏维稳、因城施策初期、因城施策深入期、货币政策发力。
• 2022年8月LPR下调：标志着稳楼市政策向更积极方向发展，政策底确立。
• 政策目标：稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健康发展，与“房住不炒”不矛盾。

需求测算

• 未来十年需求：预计商品住宅需求中枢为13.75亿平/年，其中保障性租赁住房占1.87亿平/年，商品房市场占11.88亿平/年。
• 需求类型：包括进城需求、新婚需求、改善需求、更新需求。

信用风险修复

• 融资环境改善：2022年1-8月房企境内发债净融资额同比明显好转。
• 中债增信支持：中债增信为部分房企提供担保发债，提振市场信心，助力优质民营房企信用修复。
• 债券价格回升：如新城控股、龙湖、旭辉、碧桂园等房企的债券价格持续修复。

投资建议

行业见底复苏思路

• 重点推荐房企：保利发展、新城控股等龙头房企。
• 理由：业绩平稳增长，财务健康，受益于行业复苏带来的β行情。

区域格局优化思路

• 重点推荐房企：滨江集团、华发股份等。
• 理由：区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。

重点公司中报点评

保利发展

• 业绩：2022年上半年营业收入增长23.13%，归母净利润增长5.11%。
• 财务状况：保持绿档，现金流管理良好，融资成本下降。
• 投资建议：给予“推荐”评级，预计未来三年业绩稳步增长。

新城控股

• 业绩：2022年上半年营业收入下降45.89%，归母净利润下降30.11%。
• 财务状况：三道红线达标，融资成本下降。
• 投资建议：给予“推荐”评级，预计未来三年业绩稳步增长。

滨江集团

• 业绩：2022年上半年营业收入下降44.86%，归母净利润增长1.34%。
• 财务状况：财务稳健，融资成本下降。
• 投资建议：给予“推荐”评级，预计未来三年业绩稳步增长。

华发股份

• 业绩：2022年上半年营业收入增长20.37%，归母净利润增长9.44%。
• 财务状况：三道红线维持绿档，融资渠道通畅。
• 投资建议：给予“推荐”评级，预计未来三年业绩稳步增长。

风险提示

• 政策施行效果不及预期。
• 疫情恶化。

图表与数据

• 图表1-22：涵盖房地产销售形势、房价走势、LPR走势、房企信用风险过程、重点公司盈利预测与估值等。
• 数据来源：Wind、中邮证券研究所。

分析师信息

• 分析师：刘清海
• SAC登记编号：S1340522080002
• Email：liuqinghai@cnpsec.com

附录：重点公司2022年中报点评

• 保利发展：业绩平稳增长，财务高度健康，聚焦核心城市。
• 新城控股：商业地产稳定发展，发债获得增信支持。
• 滨江集团：业绩平稳，财务稳健，逆势拿地。
• 华发股份：业绩实现增长，财务健康，融资通畅。

总结

当前时点是优质地产股的布局良机，政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复为三大逻辑支撑。市场对地产板块的共识在于政策底确立，分歧在于销售能否企稳，疑虑在于房企信用风险是否见底。投资建议聚焦行业见底复苏和区域格局优化两条主线，重点推荐保利发展、新城控股、滨江集团、华发股份等房企。风险提示包括政策效果不及预期和疫情恶化。