20241015-世邦魏理仕-2024年第三季度北京房地产行业市场回顾_19页_4mb

北京商业地产市场2024年第三季度分析总结

1. 办公市场

•新租交易与搬迁：第三季度新租总成交面积环比增长49%，但同比下降7%；82%的新租面积为搬迁需求，且区域集中的程度较高，望京、CBD、通州、丽泽为主要搬迁目的地。
•市场调整：金融、科技等租户推动金融业需求增长；净吸纳量环比增长160%至125万平方米，新兴区域贡献显著。核心区企业面临去化压力，租户稳定性下降。
•价格趋势：受租户议价能力增强影响，平均租金同比下降，超甲级办公区和核心区域价格下跌明显。

2. 零售物业

•开业与销售：“国庆黄金周”前通州万象汇盛大开业，空置率小幅下降。餐饮和商品零售收入降幅较大，消费者支出趋谨慎。
•业态变化：高端零售餐饮需求疲软，部分品牌调改或关闭；平民零售餐饮表现强劲，折扣店和小众集合店受青睐。
•租金情况：主要商圈租金环比下探，中关村等地区降幅显著。

3. 仓储物流

•新增与需求：本季度未有高标仓储物流项目新增。
•市场饱和度：净吸纳量连续往期为负，市场空置率升高；业主转向成本控制与效率提升。

4. 商务园区

•净吸纳与价格：北京商务园区季内净吸纳量达-63万平方米，仍处于历史低位；主要租户来自TMT与医药健康行业。
•租金波动：园区租金全面下跌，亦庄经开区表现相对稳健。

5. 物业投资市场

•交易活跃度：整体交易额环比下降64%，同比下滑73%，交易类型多元化。
•REITs关注增加：万科广场等零售项目通过Pre-REITs融资，反映市场对消费基础设施资产的兴趣增长。
•核心资产关注：核心区商办价格松动，业主上调租金难度增加。

交易平台：北京商业地产市场第三季度数据显示物业服务低于预期，各子市场资本化率再度扩大，总体表现弱势。