2024-10-14-世邦魏理仕-2024年第三季度北京房地产行业市场回顾_19页_4mb

2024年第三季度北京房地产市场分析总结

办公楼市场

行业需求与搬迁趋势

• 新区域主导市场：三季度新增供应面积环比增长49%，但新租需求以改善性搬迁为主，八个区域中的六个来自企业优化空间和成本控制。近七成搬迁量集中于望京、CBD、通州、丽泽四大区域。
• 核心区域调整影响租金：金融和TMT类企业占据主要租赁面积，需求受高租金压力下降。平均租金环比下降3.1%，核心区域去化率受到挑战。

未来展望

• 新兴区域增长潜力：未来六个月中关村、丽泽和石景山将新增超39万平方米优质办公面积，可能导致全市空置率小幅上升。

零售物业市场

业态与区域表现

• 平民消费推动市场增长：高端品牌需求疲软，价值超两成的新零售业态来源于平价餐饮、折扣店及新型奶茶店等。
• 商圈表现分化：王府井、三里屯等商圈表现稳健，而望京、西单部分地区因竞争压力导致空置率上升。

发展策略

• 郊区别墅商场与核心商圈转型并行：未来六个月，非核心商圈将迎来约96万平方米新增供应，传统商圈仍将转型，强调精准把握消费升级趋势。

仓储物流市场

供求与区域动态

• 需求遇冷，集中外迁：北京仓储物流市场成交下降25%，出现净吸纳量连续三个季度为负的情况。多数企业选择向京南、离市区较远地区转移。
• 津冀协同开发：北京、天津与廊坊预计新增供应近92万平方米，物流产业协同加速，区域物流网络趋于完善。

商务园区市场

行业分布与政策利好

• 医药及高技术产业成为新驱动：其中医药健康与生命科学板块得益于政策支持，如合成生物制造计划，市场关注度提升。
• 园区运营面临挑战：面向电子城及科技园区的高租金楼宇出现下行压力，而产业载体升级需求度高。

未来发展方向

• 产业空间扩展与政策利好：预计未来六个月内北京商务园区市场将迎新增48万平方米供应，特别是生命科学专项园区。医药健康作为北京市支持产业之一，预计将获得持续政策引导。

总结

2024年第三季度，北京房地产市场整体呈现新旧动能转换的态势，新兴办公区域崛起，核心区域市场调整显著；零售业以平价消费和体验型业态为主导；仓储物流与商务园区市场则受去中心化趋势影响，津冀协同发展成为区域仓储布局的新增长点。