2017-上海出售型酒店式公寓市场报告_67页-2mb

上海出售型酒店式公寓市场研究总结

核心内容

上海出售型酒店式公寓市场自2006年起经历了三个发展阶段：2006-2008年为低迷期，2009-2012年为迅猛发展期，2013年以后为健康稳定期。近年来，随着住宅限购政策的实施和住宅用地供应的减少，酒店式公寓因其不限购、低总价、宜商宜住的特点，成为购房者和投资者的新选择。

主要观点

• 限购政策刺激需求：自2011年实施限购政策后，酒店式公寓市场成交量显著上升，尤其在2016年受“325新政”影响，成交量突破历史记录，预计全年将达200万平米，套数超过37000套。
• 价格优势明显：酒店式公寓套均总价始终低于商品住宅，且价差不断扩大，2016年1-7月价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。
• 市场集中度变化：酒店式公寓市场集中度呈现向外扩散趋势，外郊环成为主战场，成交量占比超过60%。嘉定区是主要成交区域，占全市酒店式公寓成交套数的28%。
• 区域分布特征：2010年以后，酒店式公寓项目数量增多，分布更广，尤其是外郊环和郊环外区域。嘉定、浦东、松江是主要成交区域，分别占全市酒店式公寓成交套数的30%、10%、11%。
• 客群需求变化：随着环线内移，客户对套均面积和总价的需求逐渐增加。内环内套均面积在80平米左右，套均总价达488万元；外郊环和郊环外则更注重性价比，套均总价在100万元以下。

关键信息

1. 市场容量

• 2016年1-7月，酒店式公寓成交量达127.17万平米，套数达22065套，预计全年将突破200万平米和37000套。
• 2015年1-7月，成交量达22.11万平米，套数达3717套，创年内新高。

2. 与住宅市场的相关性

• 酒店式公寓成交量与全市商品住宅市场呈现正相关，尤其在2012年后，变化幅度更大。
• 与90平米以下商品住宅市场也呈现正相关，且变化更剧烈。
• 与70平米以下商品住宅市场无明显相关性，且酒店式公寓成交量更高。

3. 集中度分布

• 2006年及以前，酒店式公寓主要集中在内中环。
• 2007-2009年，市场向中外环扩散。
• 2010年以后，市场向外郊环扩散，外郊环成为主战场。
• 嘉定区是酒店式公寓成交最集中的区域，占全市成交套数的28%。

4. 客群需求分析

• 套均面积需求：随着环线内移，客户对面积的需求逐渐增大，内环内套均面积在80平米左右，中外环在60平米左右，外郊环和郊环外在50-60平米。
• 套均总价需求：内环内套均总价在2016年1-7月达488万元，内中环突破300万元，中外环在150-200万元，外郊环突破100万元，郊环外在70-75万元。

5. 价格变化特征

• 酒店式公寓套均总价保持相对稳定，但与商品住宅的价差不断扩大。
• 2016年1-7月，酒店式公寓成交均价为2万元/平米，套均总价为112万元。

6. 今后上市量预测

• 2016年1-7月，纯宅地成交量仅为290.53万平米，远低于2011年高峰，导致市场对酒店式公寓的需求增加。
• 随着办公用地可销售最小面积单位的限定，预计今后酒店式公寓户型面积会趋大，尤其在中环内。

市场趋势

• 酒店式公寓作为住宅市场的替代品，其市场热度持续上升，尤其是在住宅限购政策实施后。
• 未来，随着住宅市场进一步收紧，酒店式公寓可能将继续扮演“过渡性”产品的角色。
• 价格和成交量的变化表明，酒店式公寓市场正在经历结构性调整，其在住宅市场中的地位日益重要。