上海出售型酒店式公寓市场研究_65页_2mb

上海出售型酒店式公寓市场研究总结

核心内容概览

上海出售型酒店式公寓市场经历了三个发展阶段：2006-2008年的低迷期、2009-2012年的迅猛发展期，以及2013年以后的健康稳定期。2016年市场成交量和成交套数均突破历史纪录，预计全年成交量将达200万平米以上，成交套数将超过37000套。酒店式公寓因其价格优势、户型灵活以及不受限购政策限制，成为住宅市场的重要替代品。

主要观点

• 市场容量与趋势：

  • 酒店式公寓市场成交量和成交套数在2016年显著增长，受325新政影响，成交量在1-7月已超过历史任何年份。
  • 2015年起，酒店式公寓价格明显上扬，均价突破2万元/平米，套均总价达120万元左右。

• 市场发展因素：

  • 住宅限购政策：2011年实施限购后，酒店式公寓市场成交量显著增长，成为购房者的重要选择。
  • 价格优势：酒店式公寓套均总价稳定，与商品住宅的价差不断扩大，2016年1-7月价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。
  • 7090政策变化：政策调整促使小户型住宅供应减少，酒店式公寓逐渐成为小户型市场的替代品，与70平米以下住宅成交量呈现互补态势。

• 市场集中度分布：

  • 酒店式公寓市场集中度经历了三个阶段：2006年及以前以内中环为主，2007-2009年中外环主导，2010年后逐渐扩散到外郊环。
  • 外郊环已成为酒店式公寓的主要市场，成交量占全市60%以上。

• 市场客群需求分析：

  • 随着环线内移，客户对套均面积需求增大，内环内套均面积在80平米左右，套均总价达488万元。
  • 各环线套均面积需求差异显著，内环内需求最大，外郊环和郊环外需求相对较小。
  • 套均总价需求方面，内环内和内中环需求较高，中外环和外郊环次之，郊环外最低。

关键信息

市场容量与发展趋势

• 2006-2008年：市场低迷，成交量和成交套数较低。
• 2009-2012年：迅猛发展，成交量和成交套数实现倍数增长。
• 2013年以后：进入健康稳定期，成交量和成交套数持续增长。
• 2016年1-7月：成交量达127.17万平米，成交套数达22065套，预计全年成交量将突破200万平米，成交套数将超过37000套。

市场发展因素

• 住宅限购：2011年实施限购后，酒店式公寓成交量显著增长，3月成交面积达1.94万平米，环比、同比分别增长2.9倍和1.71倍。
• 价格优势：酒店式公寓套均总价始终低于商品住宅，且价差持续扩大，2016年1-7月价差达315万元。
• 7090政策变化：政策调整导致小户型住宅供应减少，酒店式公寓逐渐成为替代品，与小户型住宅成交量呈现互补态势。

市场集中度分布

• 2006年及以前：以内中环为主，项目数量少，区域集中度高。
• 2007-2009年：中外环主导，项目数量增加，区域分布更广。
• 2010年以后：外郊环成为主要市场，项目数量和区域分布进一步扩散，成交量占全市60%以上。

市场客群需求分析

• 套均面积需求：内环内需求最大，近两年在80平米左右；内中环在60-80平米左右；中外环在50-70平米左右；外郊环和郊环外在50-60平米左右。
• 套均总价需求：内环内和内中环需求最高，2016年1-7月内环内套均总价达488万元，内中环套均总价突破300万元；中外环和外郊环次之，郊环外最低。

市场特征与数据对比

套均总价变化

区县成交量与套均总价占比

各环线成交量与套均面积、总价需求

各阶段产品特征

• 2006年以前：项目数量少，以内中环为主，代表项目为展想悦廷。
• 2007-2009年：项目数量增加，中外环主导，代表项目为禹洲金桥国际。
• 2010年以后：产品种类丰富，外郊环成为主战场，代表项目为卓越世纪中心。

结论

上海出售型酒店式公寓市场在住宅限购政策的影响下迅速发展，成为购房者的重要选择。其市场集中度从内中环向外扩散，外郊环成为主要市场。酒店式公寓因其价格优势和户型灵活，逐渐替代小户型住宅，成为市场的重要组成部分。未来，随着政策的进一步调整和市场需求的变化，酒店式公寓市场有望继续保持增长态势。