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万科A（000002SZ）年报点评：毛利率下滑，业绩承压，坚定降杠杆应对行业调整

核心要点

业绩概况

2023年，万科A实现营业总收入46574亿元（YoY-76%），归母净利润1216亿元（YoY-464%），扣非归母净利润979亿元（YoY-506%）。业绩下滑主因包括：开发业务结算收入同比下降96%；毛利率下滑至15%；投资净收益减少；部分项目计提减值。

销售与拿地

2023年销售面积2466万平方米（YoY-62%），销售金额37612亿元（YoY-98%），销售均价同比下降38%。拿地方面，权益地价同比减少67%，拿地金额占销售金额比重达226%。

多元化业务

• 物业服务（万物云）营收增长102%，住宅物业毛利率提升35个百分点。
• 物流仓储收入增长172%，租赁住宅运营规模稳定。
• 商业开发收入增长46%，公募REITs发行取得突破。

财务与债务管理

公司积极推动降杠杆、缩表，并计划两年内削减付息负债1000亿元。

• 总资产同比减少144%，净负债率升至547%。
• 综合融资成本降低至3.1%，减轻利息负担。
• 主要依赖银行贷款，债券占比下降。

投资建议

基于面临高债务到期压力、行业基本面未稳以及减值风险，下调公司评级至“增持”，上调2024-2026年收入和净利润预测，但仍维持较低估值水平。

风险提示

政策放松不及预期、毛利率持续下行、减值增加的风险。

未来展望

通过公募REITs业务、持续降杠杆以及多元化业务的协同发展，公司寻求在行业调整期保持稳健经营。