20210830-东北证券-万科A-000002.SZ-投资力度上行多元业务持续兑现_毛利率下滑较多拖累净利润_4页_749kb

报告摘要

万科A发布2021年半年报，报告期实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.47亿元，同比下降11.7%。公司整体营收稳定增长，但受毛利率下滑影响，净利润表现承压。

营收增长：地产结算金额增长11.9%至1443.30亿元，带动整体营收增长。
毛利率下滑：毛利率为22.9%，同比下滑8.9个百分点，主要受16~18年高地价项目进入结转阶段影响，地产毛利率同比下降6.02个百分点。
销售表现：公司实现销售金额3544.30亿元，同比增长10.6%；销售面积增长5.5%至2191.70万方；销售均价上涨4.8%至16171元/平。
投资力度上行：权益拿地面积同比增长118.3%至1101.40万方，权益拿地金额增长175.9%至886.5亿元，其中一二线城市占比92%。
多元业务增长：万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；租赁住宅业务营收13.19亿元，同比增长25.6%；商业业务营收36.29亿元，同比增长19.0%；万纬物流营收增长64%至13.4亿元。

财务指标：
- 合同负债6952.32亿元，同比增长12.9%，覆盖2020年营收1.66倍。
- 已售未结合同金额7819.1亿元，同比增长12.0%。
- 三费/营收为6.6%，同比下降1.0个百分点。
- 销管费用/营收为5.5%，同比上升0.2个百分点。
- 财务费用/营收为1.0%，同比下降1.2个百分点。
财务预测：
- 2021-2023年EPS预计分别为3.82/4.16/4.63元。
- 对应PE分别为5.47/5.02/4.51倍，显示估值持续走低。
- 2021年净利润同比增长7.04%，归母净利润增长7.04%。
现金流与信用评级：
- 经营性现金净流入67.8亿元，显示公司经营状况稳健。
- 三道红线维持绿档，资产负债率（扣除预收款）为69.7%，净负债率20.2%，现金短债比1.67。
- 穆迪、标普、惠誉分别给予Baa1、BBB+、BBB+的信用评级。
估值指标：
- 市净率（P/B）从1.49下降至0.96，显示公司估值持续走低。
- 净资产收益率（ROE）从18.49%下降至17.52%。
- 股息收益率从6.0%上升至7.7%，显示股息回报率提升。

物管业务：万物云实现营收103.8亿元，住宅物业占比55.0%，商业物业及设施服务占比30.4%，智慧城市服务占比6.1%，社区生活服务占比5.4%，万物成长占比3.1%。
租赁住宅：上半年在16个重点城市新开业0.6万间，累计开业14.8万间，规模居全国集中式公寓首位。
商业业务：累计开业商业项目建筑面积988.8万方，同比增长18.3%，整体出租率92.3%，其中稳定发展期项目出租率93.9%。
物流业务：万纬物流管理项目营收增长64%至13.4亿元，高标库和冷库营收分别增长64%和64%，新开业98万方，累计开业项目建筑面积797万方。

财务指标	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入（亿元）	367.9	419.1	507.5	563.4	619.7
归属母公司净利润（亿元）	41.5	44.4	48.4	53.9
每股收益（元）	3.57	3.82	4.16	4.63

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
市盈率（P/E）	8.04	5.47	5.02	4.51
市净率（P/B）	1.49	0.96	0.85	0.76
市销率（P/S）	0.58	0.48	0.43	0.39
净资产收益率	18.5%	17.5%	16.9%	16.8%

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
毛利率	29.2%	29.1%	28.6%	28.9%
净利率	9.9%	8.8%	8.6%	8.7%
资产负债率	81.3%	83.1%	82.5%	81.8%
流动比率	1.17	1.15	1.16	1.17
速动比率	0.36	0.34	0.34	0.35
销售费用率	2.5%	2.5%	2.5%	2.5%
管理费用率	2.5%	2.8%	2.7%	2.7%
财务费用率	1.2%	0.1%	0.1%	0.1%
股息收益率	6.0%	6.3%	6.9%	7.7%