20160131-中泰证券-房地产行业周报_因假期原因成交量下滑_20页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦2016年房地产行业动态，涵盖行业整体状况、重点公司表现、春运人口迁移数据、行业政策变化及市场成交数据等。整体来看，房地产市场在春节假期影响下出现成交量下滑，但部分公司仍表现出较强的销售能力和市场吸引力。

主要观点

• 行业整体状况：房地产行业处于低位震荡的熊市阶段，风险溢价较高。
• 政策调整：央行宣布将不限购城市首套房首付比例降至两成，短期内有助于刺激部分二线城市销量。
• 人口迁移趋势：一线城市如北京、上海、深圳在春运期间表现出更强的人口聚集效应，而部分经济发达地区的二线城市如温州、泉州、宁波也显示出较强的人口吸纳能力。
• 公司表现：
  • 保利地产：1月销售面积和金额分别同比增长79.96%和91.39%。
  • 万科：1月销售面积186.4万平方米，销售金额255.9亿元，新增15个项目。
  • 金地集团：1月签约面积和金额分别同比增长2.3倍和3.46倍。
  • 鲁商置业：通过委托贷款置换哈尔滨项目高成本融资。
• 市场成交数据：
  • 一手房：60大中城市一手房成交6001套，环比和同比分别下降89.2%和87.9%。一线城市成交套数下降幅度最大。
  • 二手房：18大中城市二手房成交5513套，环比和同比分别下降67.7%和53.7%。一线城市二手房成交量下降显著。
  • 库存情况：可售套数环比增长0.1%，去化周期显示市场库存压力较小。
  • 土地市场：挂牌价环比上升，但供应量、成交量和成交价均环比下降。

关键信息

春运数据分析

• 一线城市聚集效应增强：2016年北京、上海、深圳的人口迁出占比高于2015年，显示更强的人口流入效应。
• 经济发达地区吸纳力强：前十大迁出城市中，上海、北京、深圳、东莞仍居前四，天津和温州、泉州、宁波等二线城市表现出较强的吸纳能力。
• 迁入城市：主要为经济欠发达地区，如德州、周口、重庆、菏泽等。

公司跟踪

• 保利地产：1月销售数据强劲，同比增长显著，新增土地项目。
• 万科：1月销售表现良好，新增多个项目，包括物流用地。
• 金地集团：1月销售增长迅速，计划在2月-3月推出多个新项目。
• 绿地控股：申请非公开发行不超过100亿元公司债券。
• 新城控股：2015年业绩增长，计划进行分红和资本公积金转增股本。
• 鲁商置业：向哈尔滨子公司提供委托贷款以优化融资结构。
• 其他公司：如宝安地产、中天城投等也有各自亮眼的业绩表现。

行业跟踪（2016/02/05-2016/02/11）

• 一手房成交：60大中城市合计成交6001套，环比和同比均大幅下降。
• 二线城市表现：部分二线城市如南京、合肥、宁波等表现出相对稳定的销售情况。
• 三线城市表现：三线城市成交量下降幅度较大，如苏州、东莞等。

行业新闻

• 不动产登记制度：全国推进不动产统一登记，2017年实现信息共享。
• 落户政策放宽：除超大城市和特大城市外，其他城市不得以购房纳税等条件限制落户。
• 鼓励农民购房：鼓励农民在中小城市就近购房，完善城镇住房制度。
• 外国人购房政策：取消工作时限限制，允许境外个人购买自住房。
• 公共租赁住房税收优惠：免征城镇土地使用税和印花税。
• 楼市利好政策：不限购城市首套房首付比例降至两成，改善型购房首付比例调高至30%。

投资建议

• 地产蓝筹股：建议关注被低估的蓝筹股，如保利（未覆盖）和招商蛇口。
• NAV折价公司：关注NAV大幅折价、未来转型可期的公司，如华联控股和泰禾集团（未覆盖）。
• 国企改革预期：关注国企改革预期较强的公司，如鲁商置业。
• 风险提示：去化政策出台进度不达预期，刺激效果不达预期。

总结

本报告指出，2016年春节期间，房地产市场成交量因假期因素而下滑，但一线城市和部分经济发达地区的二线城市表现出较强的人口吸纳能力。政策层面，央行降低首套房首付比例，有助于短期内刺激市场，但土地价格居高不下，使得地产估值弹性偏弱。重点公司如保利、万科、金地等在1月销售表现良好，显示出较强的市场竞争力。建议投资者关注被低估的蓝筹股和具有转型潜力的公司，同时注意政策变化和市场风险。