20140409-中投证券-房地产_地市降温_成交降幅扩大_部分城市地价下跌_33页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2014年3月，全国302个城市的土地市场整体表现疲软，成交面积和出让金均环比和同比下滑。住宅用地成交面积环比下降19%，同比下滑46%，出让金同比下滑24%；商业用地成交面积同比下滑47%，出让金同比下滑50%。土地市场降温，开发商拿地意愿下降，部分城市地价下跌。

主要观点

1. 整体趋势：

   • 3月全国土地市场成交面积环比继续下滑，且同比降幅扩大。
   • 1-3月累计成交面积显著下滑，出让金仅略有增长。
   • 资金环境紧张、楼市销售低迷对土地市场产生显著影响。

2. 分用途分析：

   • 住宅用地表现好于商业用地，但两者成交面积和出让金同比均下滑。
   • 住宅用地溢价率高于商业用地，但流标率低于商业用地。

3. 分城市类型分析：

   • 一线城市成交同比大幅增长，二线城市和三四线城市成交同比大幅下滑。
   • 一线城市溢价率显著高于二线城市和三四线城市。

4. 分区域分析：

   • 环渤海、珠三角相对较好，中西部、东北相对较差，长三角表现转差。
   • 环渤海、珠三角出让金同比降幅较小，中西部、长三角降幅较大。

5. 流标率变化：

   • 住宅用地流标率略降，商业用地流标率大幅上升，显示市场信心不足。

6. 城市个案分析：

   • 上海、杭州、武汉、西安部分地块价格下跌，溢价率收窄，与楼市销售低迷和此前地价上涨有关。
   • 天津、惠州、扬州价格相对平稳，可能与之前经历充分调整有关。

关键信息

• 土地市场表现：

  • 3月全国推出建面1.52亿平，成交建面0.94亿平，出让金1212亿元。
  • 1-3月累计推出建面6.26亿平，成交建面4.21亿平，出让金6422亿元。

• 分用途数据：

  • 住宅用地成交面积0.49亿平，同比降39%；商业用地成交面积0.17亿平，同比降47%。
  • 住宅用地出让金920亿元，同比降24%；商业用地出让金202亿元，同比降50%。

• 分城市类型数据：

  • 一线城市成交建面同比增45%，出让金同比增161%。
  • 二线城市和三四线城市成交面积和出让金同比均显著下滑。

• 分区域数据：

  • 环渤海、珠三角表现相对较好，中西部、东北、长三角表现较差。
  • 环渤海、珠三角出让金同比降幅较小，中西部、长三角降幅较大。

• 销供比分析：

  • 多数城市住宅用地供应趋于均衡，但部分城市供需失衡加剧。
  • 一线城市和部分二线城市供应相对不足，房价上涨压力较大。
  • 中西部、东北部分二线城市和三四线城市供应相对过剩，房价下跌压力较大。

重点公司估值表（部分）

风险提示

• 美联储退出QE导致全球流动性收紧。
• 经济、政策及行业持续恶化的风险。

行业表现与展望

• 2014年地市成交增速将放缓，预计成交建面增长5%，土地出让金可能仅小幅增长。
• 市场自发调节力量及政府主动调控使多数城市住宅用地供应趋于均衡，但部分城市供需失衡加剧，需关注其房价走势。