20201103-克而瑞证券-全国10月成交面积及市场跟踪_10月全国成交累计同比继续回温_土地市场一线城市表现突出_其他能级城市供求明显降温_15页_1mb

房地产市场分析报告（2020年11月03日）

核心内容概览

2020年10月，全国房地产市场整体呈现温和回升态势，但不同城市能级的市场表现差异显著。在政策调控与疫情后市场复苏的双重影响下，一线城市土地市场表现较为活跃，而其他能级城市则面临不同程度的供求压力。本报告对全国商品房及住宅类土地市场的运行情况进行了详细分析，并提供了相关风险提示。

主要观点

1. 全国商品房成交情况

• 10月全国商品房成交面积累计同比预计为 -0.7%，较前月有所回升。
• 商品住宅成交面积累计同比预计为 -0.1%，市场复苏趋势明显。
• 样本城市商品房成交面积累计同比为 -4.3%，增速回升，表明市场开始逐步回暖。
• 样本城市商品住宅成交面积累计同比为 -5.1%，但与前月相比，降幅有所收窄。

2. 住宅在建未售库存情况

• 住宅在建未售库存去化周期为 20.7个月，处于历史平均水平，表明市场库存压力适中。
• 库存中包含少量不可售部分，因此实际去化周期可能略高于统计值。

3. 土地市场表现

• 全国住宅类土地市场整体供大于求，供应与成交增速分别为 1.7% 和 2.7%。
• 一线城市土地市场表现突出，供应累计同比 30.1%，成交累计同比 21.8%，供求比为 1.28，供大于求。
• 二线城市土地市场供求比为 1.13，供应与成交增速分别为 -2.8% 和 -3.3%，市场整体仍处于供大于求状态。
• 强三、四线城市土地市场供应与成交增速分别为 10.9% 和 20.2%，供求比为 1.10，供大于求。
• 弱三、四线城市土地市场供应与成交增速分别为 1.1% 和 2.0%，供求比为 1.36，市场压力较大。

4. 土地市场关键指标

• 一线城市土地溢价率回升至 12.0%，但成交楼板价累计同比 回落至16.4%。
• 二线城市土地溢价率回落至 13.0%，成交楼板价累计同比 上升至6.5%。
• 强三、四线城市土地溢价率回落至 14.0%，成交楼板价累计同比 上升至16.1%。
• 弱三、四线城市土地溢价率回落至 19.0%，成交楼板价累计同比 上升至5.6%。

关键信息汇总

1. 市场数据研究城市范围

• 商品房样本城市：共41个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、东莞、惠州、扬州、岳阳、韶关、南宁、佛山、温州、泉州、赣州、常州、江门、莆田、盐城、宿州、淮安、东营、泰安、淮南、舟山、镇江、泰州、连云港、绍兴、珠海、金华、吉林、江阴。
• 商品住宅样本城市：共31个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、东莞、惠州、扬州、岳阳、韶关、南宁、温州、泉州、赣州、常州、江门、莆田、盐城、宿州、淮安、芜湖、宁波。

2. 土地数据覆盖城市范围

• 一线城市：广州、上海、北京、深圳（共4个）
• 二线城市：重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、苏州、厦门、南昌、兰州、福州、贵阳（共25个）
• 强三、四线城市：常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、湖州、泉州、西宁、三亚（共23个）
• 弱三、四线城市：其他306个城市

风险提示

• 政策风险：若全国出台更严格的限购、限贷、限售、限价政策，将对市场销售造成压力；棚改政策若进一步收紧，将对三、四线城市销售产生负面影响。
• 融资风险：房企融资环境若趋紧，如贷款审批收紧或海外发债受阻，将加剧企业资金压力。
• 信用风险：房地产企业若出现债务违约，将影响市场对行业风险的判断。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动较大，企业可能无法完成既定销售目标。
• 数据风险：报告所用数据来自第三方，可能存在不及时或不完整的情况，影响分析结果的准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数 10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数与基准指数基本持平，-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，预计行业指数将跑输基准指数 10%以上。

总结

本报告指出，2020年10月全国房地产市场呈现温和复苏迹象，但不同城市能级的市场表现差异较大。一线城市土地市场活跃度提升，二线城市及强三、四线城市仍面临一定供求压力，而弱三、四线城市整体市场仍较疲软。同时，报告提醒投资者关注政策、融资、信用、销售及数据等方面的潜在风险。