房地产行业全国10月成交面积及市场跟踪：10月全国成交累计同比继续回温，土地市场一线城市表现突出，其他能级城市供求明显降温-20201103-克而瑞证券-15页_910kb

房地产市场分析总结（2020年11月03日）

核心内容概述

2020年10月，全国房地产市场整体呈现温和复苏态势，商品房和商品住宅成交面积累计同比增速有所回升，但总体仍处于负增长区间。土地市场方面，一线城市表现较为突出，其他能级城市则呈现不同程度的降温。整体市场仍面临库存压力、政策调整、融资收紧等多重风险。

主要观点

1. 全国商品房与商品住宅成交情况

• 商品房成交面积累计同比：预计全国商品房成交面积累计同比为 -0.7% 左右，样本城市商品房成交面积累计同比为 -4.3%，增速回升。
• 商品住宅成交面积累计同比：预计全国商品住宅成交面积累计同比为 -0.1% 左右，样本城市商品住宅成交面积累计同比为 -5.1%，增速有所回升。
• 市场趋势：全国商品房及住宅市场整体仍处于调整阶段，但部分城市因政策放松出现边际改善。

2. 住宅在建未售库存情况

• 库存去化周期：9月住宅在建未售库存去化周期为 20.7个月，处于历史平均水平。
• 库存压力：库存中含少量不可售部分，实际去化周期可能略高于统计值。
• 政策影响：多地因疫情原因调控政策边际放松，可能对高库存城市带来一定改善。

3. 住宅类土地市场表现

• 整体供大于求：全国358个城市住宅类土地市场均呈现供大于求态势。
• 一线城市表现突出：
  • 供应：累计同比 30.1%，成交累计同比 21.8%。
  • 供求比：累计供求比 1.28，移动平均3个月供求比 1.59。
  • 溢价率：回升至 12.0%，成交楼板价累计同比 -16.4%。
• 二线城市表现平稳：
  • 供应：累计同比 -2.8%，成交累计同比 -3.3%。
  • 供求比：累计供求比 1.13，移动平均3个月供求比 1.00。
  • 溢价率：回落至 13.0%，成交楼板价累计同比 +6.5%。
• 强三、四线城市：
  • 供应：累计同比 10.9%，成交累计同比 20.2%。
  • 供求比：累计供求比 1.10，移动平均3个月供求比 1.15。
  • 溢价率：回落至 14.0%，成交楼板价累计同比 +16.1%。
• 弱三、四线城市：
  • 供应：累计同比 1.1%，成交累计同比 2.0%。
  • 供求比：累计供求比 1.36，移动平均3个月供求比 1.40。
  • 溢价率：回落至 19.0%，成交楼板价累计同比 +5.6%。

关键信息

土地市场结构

市场研究范围

• 商品房样本城市：共41个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都等。
• 商品住宅样本城市：共31个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛等。
• 土地数据覆盖城市：共358个城市，按能级划分为一线城市（4个）、二线城市（25个）、强三、四线城市（23个）、弱三、四线城市（306个）。

风险提示

• 政策风险：全国可能出台更严格的限购、限贷、限售、限价政策，增加市场销售压力；棚改政策若进一步减少，将对三四线城市销售造成影响。
• 融资风险：融资政策收紧（如贷款审核趋严、海外发债受阻）可能加剧房企资金压力；居民加杠杆若增加，可能影响购房意愿。
• 信用风险：房企出现债务违约可能引发市场信心下降。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能使房企销售目标难以达成。
• 数据风险：依赖第三方数据，可能存在数据不及时或不完整的问题。

结论

2020年10月，房地产市场整体温和回暖，但仍未摆脱下行压力。一线城市土地市场因政策支持和供应增加有所回温，而其他能级城市则面临不同程度的库存和销售压力。未来市场走势仍需关注政策调整、融资环境和销售表现。