20211109-国信证券-房地产行业周报_土地市场持续降温_部分城市竞拍要求有所放松_9页_781kb

报告摘要

房地产行业周报总结（2021年11月09日）

核心内容

本周房地产行业整体表现疲软，房地产指数（中信）下跌3.34%，跑输沪深300指数1.99个百分点，位居所有行业第22位。近一个月房地产指数下跌12.21%，跑输沪深300指数11.71个百分点；近半年以来，房地产指数下跌17.08%，跑输沪深300指数11.60个百分点。短期市场情绪受到房地产税政策影响，地产股债面临一定压力，但随着政策基调软化，中期地产板块面临“三重修复”逻辑。

主要观点

销售持续降温：新房和二手房销售均呈现下滑趋势。新房方面，28城商品住宅销售面积21793万平方米，同比增长23%，但样本城市销售增幅整体下降。一线城市成交面积累计同比分别增长44%、27%、17%、26%。福州、武汉、杭州、大连等城市表现相对较好，增长分别为85%、40%、38%、37%。二手房方面，10城成交58.7万套，同比下降5.2%（较2020年）和6.2%（较2019年），北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为27%、16%、14%。
融资环比下降：上周房企内债发行85亿元，环比下降11%；外债发行0亿元，环比下降100%。合计债权融资85亿元，环比下降32%。全年累计发行国内债券5551亿元，同比下降6%；海外债券2610亿元，同比下降30%；合计债券融资8161亿元，同比下降15%。
房地产信托发行规模收缩：上周房地产信托发行84亿元，全年总规模5553亿元，同比下降29%。平均年化收益率7.31%，同比下降0.42个百分点。
行业政策动态：多地出台保障性租赁住房政策，明确建设目标和管理要求。部分城市因土地市场流拍，暂停共有产权住房购房资格审核或调整供地规则。部分城市如广州、杭州、济南等推出第三批集中供地，部分地块取消“限房价”或采用“勾地”方式。

关键信息

土地市场动态

集中供地热度下降：南通、宁波、无锡、常州、广州、杭州、济南等城市第二批或第三批集中供地陆续结束，多数地块底价成交或流拍，整体热度明显降温。
供地规则调整：部分城市如广州、杭州取消“限房价”要求，或采用“勾地”方式，降低房企参与门槛，提高市场活跃度。

政策变化

预售资金监管加强：北京、成都进一步明确商品房预售资金监管事项，提高监管额度，强化属地监督责任。
保障性租赁住房推进：广东省发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，明确重点城市和建设要求。深圳市发布非居住房屋改造保障性租赁住房征求意见稿，扩大房源来源。
市场秩序整顿：惠州住建局通报11家违法违规房企，涉及销售价格违规、销售代理机构未备案等问题。

投资建议

短期情绪承压：房地产税政策对市场情绪产生一定影响，地产股债面临压力。
中期修复逻辑：随着政策基调软化，房地产板块中期面临三重修复：1）土拍新政叠加景气下行，拿地利润率有望边际改善；2）信用风险接近暴露尾声，行业信用边际修复；3）销售下行压力下，政策将稳中趋暖，行业估值有望修复。
推荐个股：金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。

风险提示

房价上涨风险：部分焦点城市房价可能延续上涨趋势。
土地市场过热：土地市场过热可能引发调控政策超预期。

市场表现

个股涨跌情况：过去一周46只个股上涨，占比32%；96只个股下跌，占比66%；3家个股持平，占比2%。
涨幅前列：ST慧球（29.73%）、京投发展（22.42%）、中关村（19.30%）、电子城（15.38%）、皇庭国际（14.17%）。
跌幅前列：阳光城（-17.08%）、S*ST前锋（-13.90%）、新城控股（-13.55%）、鲁商置业（-10.45%）、中航地产（-10.15%）。