20170506-天风证券-棚改货币化安置的那些事儿_以及对三四线去库存的影响测算_11页_600kb

棚改货币化安置总结

核心内容

棚改货币化安置是近年来中国棚户区改造政策的重要调整，旨在通过货币补偿替代实物安置，以提高城市化效率并促进房地产去库存。该模式的推行与房地产市场库存过剩密切相关，特别是在三四线城市，货币化安置对去库存发挥了显著作用。

主要观点

• 棚改背景：自2008年起，棚改成为推动城市化的重要手段，年改造量从300万套提升至600万套。
• 补偿模式转变：2015年后，棚改补偿模式由实物安置为主转向货币安置为主。
• 货币化安置成本：货币化安置成本约为实物安置的1.3倍，主要通过中央补助金、地方资金、政策性银行贷款和商业银行贷款筹集。
• 资金来源：PSL（抵押补充贷款）是棚改资金的主要来源，2016年国开行发放棚改专项贷款占比达66%。
• 对房地产去库存的作用：货币化安置显著促进了商品房库存去化，2017年实际去化面积约为2.45亿方，占全国商品房销售总面积的18%。

关键信息

棚改货币化安置的背景和情况

• 棚户区定义：城市中简易房屋集中区，通常存在抗灾性差、居住环境差等问题。
• 政策演进：
  • 2005年：辽宁省率先启动棚改。
  • 2008年：中央提出“扩大内需十项措施”，全面启动棚改。
  • 2015年：国务院提出三年棚改计划，货币化安置比例要求不低于50%。
  • 2016年：住建部与国开行强调“因城施策”，推动货币化安置与去库存结合。

货币化安置成本与资金来源

• 成本差异：货币化安置成本为实物安置的1.3倍。
• 资金来源：
  • 中央补助金
  • 地方安排资金
  • 政策性银行贷款（国开行、农发行）
  • 商业银行配套贷款
• PSL作用：央行通过PSL向国开行和农发行提供长期稳定资金，支持棚改项目。

货币化安置对三四线城市去库存的影响

• 去库存效果：
  • 2016年货币化安置去库存面积为4.55亿方。
  • 2017年货币化安置去库存面积预计为2.45亿方，占全国商品房销售总面积的18%。
• 未来影响：
  • 未来四年（2017-2020）货币化安置预计去库存面积为9.8亿方，占广义库存面积的1/5。
  • 每年去化三四线城市库存约2亿方，相当于2016年底三四线城市狭义库存，缩短去化周期约12个月。

风险提示

• 棚改项目进度不及预期：可能影响货币化安置的实际效果和资金需求。

数据统计

• 2015-2017年货币化安置比例：从30%提升至60%。
• 2016年棚改货币化安置去库存面积：2.5亿方。
• 2017年棚改货币化安置去库存预测：30600万平方米。
• 三四线城市狭义库存：2016年底约为20亿方，去化周期缩短12个月。

总结

棚改货币化安置政策的实施，有效推动了房地产去库存进程，特别是在三四线城市。该模式不仅提高了城市化效率，还通过刺激商品房销售缓解了库存压力。然而，其成本增加和资金来源的复杂性也对债市产生一定影响，但整体上对债市冲击有限。政策的推进仍需关注项目进度及资金到位情况。