20131008-上海证券-房地产行业_2013年10月投资策略-改革红利释放_地产股迎来结构性行情_26页_791kb

房地产行业2013年10月投资策略总结

核心内容概览

2013年10月，中国房地产行业在经济企稳、政策导向及“新型城镇化”战略推动下，迎来结构性行情。本文从经济形势、政策方向、土地市场、房产税改革、户籍制度、城镇化建设、行业评级及投资策略等方面对房地产行业进行分析，为投资者提供参考。

主要观点

• 经济企稳：9月制造业PMI回升至51.10%，显示经济复苏迹象，房地产行业在短期经济维稳中发挥重要作用。
• 政策导向：短期政策以稳定房价为主，中期则推动房地产改革，包括房产税扩容和土地制度调整。
• 新型城镇化：作为新增需求的重要来源，城镇化建设将带动房地产市场持续发展。
• 土地市场：全国土地供应量小幅下降，但一线城市土地热度不减，溢价率上升，开发商拿地信心增强。
• 房产税改革：房产税试点可能在年底前后扩容，以“增量征收”为主，短期内对存量住房征税可能性较低。
• 限购政策：热点城市限购政策趋于稳定，而部分房地产市场低迷的城市可能寻求政策突破。
• 户籍改革：短期对房地产市场影响有限，但中长期将利好大中城市，促进人口流动和住房需求。
• 行业评级：预计下半年房地产行业评级调升至“增持”，受益于政策与基本面支撑。

关键信息

经济形势

• 2013年9月，中国制造业PMI为51.10%，较上月微升，显示经济企稳复苏。
• 8月CPI同比上涨2.6%，其中食品价格上涨4.7%，房价上涨2.6%，但通胀压力总体不大。
• 中长期信贷需求放缓，资金面偏紧，但房地产投资仍保持较高增长，成为稳增长的重要力量。

房地产销售情况

• 8月全国商品房销售额同比增长16.26%，销售面积增长14.6%，均价同比上涨5.6%。
• 一线城市住宅均价涨幅领先，市场热度持续。

土地市场动态

• 全国300个城市8月共推出土地3291宗，面积12688万平方米，住宅类用地同比增加17%。
• 土地成交面积环比下降16%，同比减少7%，但重点城市优质地块仍受追捧。
• 土地溢价率持续上升，平均达19%，显示市场对土地的高需求。

房产税改革预期

• 房产税试点可能在年底前后扩容，采用“增量征收”方式，税率上调至0.5% - 1.0%。
• 新一轮试点城市可能集中在热点城市和准备充分的二三线城市，避免对存量住房征税，减少市场波动。

户籍制度改革

• 户籍制度限制人口自由流动，影响房地产市场发展。
• 户籍改革路径为：先放开中小城镇落户限制，再逐步放宽大中城市条件，最终实现常住人口全覆盖。
• 短期利好小城镇，中长期利好大中城市，促进房地产市场均衡发展。

城镇化建设

• 城镇化将释放房地产新增需求，但需守住耕地红线，推进城乡一体化。
• 城镇化方针强调工业反哺农业、城市支持农村，完善城乡发展机制，促进资源均衡配置。
• 城镇化建设将推动保障性住房发展，优化住房供需结构。

行业评级与投资策略

• 房地产行业评级调升至“增持”，受益于政策与基本面支撑。
• 投资逻辑围绕“一二线”、“高中低”、“主题投资”三大主线展开，重点关注具备行业基本面支撑的一线城市公司。
• 重点推荐具备“高周转、中档房价、融资成本低”特点的房地产企业。
• 投资标的包括新湖中宝、世联地产等，其EPS和PE指标显示未来增长潜力。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能继续加码，影响市场预期。
• 宏观经济风险：经济下滑可能拖累房地产投资。
• 市场风险：房地产销售下滑可能影响行业基本面。

投资重点公司

结构性行情展望

• 房地产行业将受益于经济企稳、政策支持及城镇化建设，迎来结构性行情。
• 房地产股在下半年具备业绩平稳增长的潜力，投资机会主要集中在具备基本面支撑的一线城市及业务转型主题。
• 风险主要来自政策调控、经济下滑及销售下滑，需密切关注政策动向和市场变化。