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2020年10月重庆主城区房地产市场报告总结

核心内容

2020年10月重庆主城区房地产市场呈现稳中有升的态势，经济持续高质量发展，政策调控逐步深化，土地与房产市场均有明显变化，营销活动积极促进销售。

一、宏观环境

• 经济表现：2020年1-3季度重庆GDP增速高于全国，9月份CPI增速回落，PPI大幅上涨，经济稳定转好。
• 政策导向：中央推动成渝经济圈建设，优化空间布局，促进区域协调发展；国务院支持土地管理制度探索，农用地转建设用地审批权下放；住建部加快建立多主体供给、租购并举住房制度。
• 楼市政策：多地规范市场秩序，北京启动限购，无锡、柳州收紧公积金政策，抑制房地产过热，促进市场平稳运行。

二、土地市场

• 10月供销量骤减：政府调整供应节奏，10月供应5宗，占地636亩，成交5宗，占地296亩，环比分别减少62%和81%。
• 楼面价上涨：受北区核心优质地块成交影响，楼板价直逼万元大关，平均溢价率上涨至34%。
• 重点成交地块：
  • 渝北区观音桥组团D分区D10-5-1/02地块：中海地产以12750元/m²楼面价，溢价率42.02%，成功竞得。
  • 渝北区两路组团F分区F25-1地块：华润地产以10433元/m²楼面价，溢价率27.85%，成功竞得。
  • 渝北区两路组团F分区F25-2地块：华润地产以11162元/m²楼面价，溢价率33.84%，成功竞得。
• 未来供应：11月拟出让12宗商住类土地，可建体量159万方，主要分布在两江新区、巴南区等。

三、房产市场

• 商品房供销价上涨：10月商品房供应325.09万方，成交245.1万方，环比分别增加8%和21%，成交均价11672元/m²，环比上涨2%。
• 住宅市场主导：住宅成交占比达83%，高层产品成交占比54.2%，洋房成交占比逼近40%。
• 区域表现：
  • 两江新区：成交43.72万方，占主城总成交量22%。
  • 渝中区：价格领跑主城，成交均价达23726元/m²。
  • 沙坪坝区：成交35.76万方，占主城总成交量18%。
• 市场结构：
  • 高层市场：供应127.37万方，成交109.8万方，均价13138元/m²，存销比4.23。
  • 大平层市场：供应1.96万方，成交4.4万方，均价19408元/m²，存销比5.11。
  • 洋房市场：供应93.84万方，成交75.49万方，均价12184元/m²，存销比3.98。
  • 别墅市场：供应12.78万方，成交12.92万方，均价14428元/m²，存销比6.59。
  • 商务市场：供应9.16万方，成交6.1万方，均价10837元/m²，存销比61个月。
  • 商业市场：供应15.95万方，成交5.68万方，均价14762元/m²，存销比140个月。

四、营销推广

• 开盘情况：10月共监测62个项目开盘，推出5310套，销售2097套，开盘认购率39%。
• 促销活动：各房企加大促销力度，推出“年度超级大促”“双节大促”“双11钜惠”等优惠活动，吸引购房者。
• 线下活动：举办“业主专场拍卖会”“体验课”等，增强客户互动。
• 11月新推项目：预计178个项目入市，主要集中在两江新区，洋房产品占主力。

主要观点

• 重庆经济保持高质量发展，GDP增速优于全国，房地产投资虽小幅下滑但仍占固定资产投资的23.7%。
• 土地市场受政策调控影响，供应和成交大幅减少，但核心地块楼面价显著上涨，中海和华润成为主要竞得者。
• 住宅市场持续主导，高层产品成交占比提升，洋房产品持续发力，成交占比逼近40%。
• 商务市场表现冷淡，以公寓为主，商业市场供销量价环比回升，但成交低迷，去存压力大。
• 营销活动积极，促销力度加大，线下活动丰富，促进销售。

关键信息

• 经济指标：1-9月重庆GDP增速2.5%，房地产投资3285亿元，同比下降1.1%。
• 政策调控：中央推动成渝经济圈建设，地方出台多项政策规范市场秩序，抑制过热。
• 土地成交：10月核心地块楼面价直逼万元，中海以42.02%溢价率拿下红旗河沟地块。
• 市场结构：住宅市场主导，高层和洋房为主要成交产品，大平层和别墅成交占比有所下降。
• 营销策略：房企通过多种促销活动提升销售，11月预计有178个项目入市，主要集中在两江新区。