重庆世联君汇-2019年上半年重庆主城区房地产市场报告-2019.7-62页_4mb

2019年上半年重庆主城区房地产市场总结

核心内容

2019年上半年重庆主城区房地产市场在政策调控、土地市场活跃、商品房市场供需变化以及商业市场供过于求等多重因素影响下，呈现出市场预期回归理性、土地市场火热、商品房价格持续上涨、商业市场去化压力加大等特征。

主要观点与关键信息

一、政策资讯

1. 宏观政策环境

   • 保持“房住不炒”政策连续性和稳定性，稳步推进房地产税立法。
   • 通过“一城一策”落实城市主体责任，强化调控。
   • 新版征信系统启用，信息更完整，影响贷款审批与信用评估。

2. 重庆本地政策

   • 2019年主城个人新购高档住房房产税起征点上调至17630元/㎡。
   • 推出“零门槛”落户政策和“重庆英才计划”，吸引人才，促进经济发展。
   • 严禁民办学校与楼盘挂钩，规范教育市场与房地产市场之间的关系。

二、土地市场

1. 土地供销

   • 上半年商住类土地供应101宗，成交92宗，供应与成交量环比大幅增长。
   • 土地成交总额为600.7亿元，环比上涨59.7%，楼面价6449元/㎡，环比上涨15.3%。

2. 区域表现

   • 北区为主战场，大渡口地价最高，楼面价破“9”。
   • 蔡家、中央公园、西永等潜力和热点板块受热捧，滩子口楼面价创新高。

3. 土拍竞争

   • 土地拍卖竞争激烈，多地块竞价轮次超100次，溢价率21.8%创历史新高。
   • 万科、金科、融创、龙湖等房企积极拿地，蔡家、空港、中央公园等板块是重点。

三、房产市场

1. 商品房市场

   • 供应量和成交量同环比均下降，但成交均价上涨3.4%。
   • 截止6月底商品房存量为2705.3万方，去化周期10个月，存销比1.8。

2. 住宅市场

   • 住宅成交占比87%，非住宅成交占比萎缩。
   • 高层产品成交均价11618元/㎡，环比上涨3.9%。
   • 洋房产品成交均价12550元/㎡，环比微涨。
   • 别墅产品成交均价14678元/㎡，总体表现平稳。

3. 区域与板块表现

   • 两江新区、巴南区、沙坪坝区为商品房市场主力。
   • 西永板块成交量领先，高九路价格最高。
   • 110-150㎡、120-180万为洋房市场主力。
   • 两江新区为别墅市场主力，120-150㎡、200-250万为别墅成交主力。

四、商务市场

1. 市场表现

   • 新增供应76.7万方，环比下降10.2%，销售54.9万方，环比下降21.8%。
   • 成交均价11068元/㎡，保持平稳。

2. 产品类型

   • 公寓为主力，SOHO产品占总成交量近五成。
   • 写字楼存量高企，占商务市场总存量的66%。

3. 去化情况

   • SOHO产品小面积、低总价去化快。
   • 写字楼成交集中在150万以上，去化周期长。

五、商业市场

1. 市场表现

   • 供应80.2万方，成交43.5万方，供销量环比大幅下滑。
   • 成交均价21557元/㎡，环比上涨7.6%。

2. 去化压力

   • 去化周期70.1个月，存销比升至16.6，去化压力加剧。
   • 商铺销售面积集中在70㎡以内，总价在80-180万之间。

总结

2019年上半年重庆主城区房地产市场在政策调控下逐步趋稳，土地市场热度不减，商品房价格持续上涨，而商业市场供过于求，去化压力显著。房地产税政策的实施、征信系统的升级、人才政策的出台，均对市场产生了深远影响。随着市场逐步向“平稳健康”过渡，未来市场将更加注重长期稳定与可持续发展。