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重庆主城区房地产市场报告（2018年11月）

核心内容概述

本报告分析了2018年11月重庆主城区房地产市场的情况，涵盖土地市场、房产市场、监测楼盘、政策环境及后市预判等方面。整体来看，土地市场供应增加但成交面积减少，商品房市场成交量持续下滑，价格略有波动，商务与商业市场表现分化，改善型产品需求增加。

土地市场

主要观点

• 供应量：11月主城区商住类土地供应10宗，共计77.5万方，环比上升32%。
• 成交情况：11月成交7宗地，建筑面积共40万方，环比减少22%。
• 同比数据：1-11月累计供应93宗共1607万方，累计成交82宗共1552万方，供应量同比上升150%，成交面积同比下降36%。
• 成交价格：11月土地交易额为18.09亿元，环比下降41%，同比减少29%。楼面均价4522元/㎡，溢价率3.25%。
• 区域表现：江北区楼面地价最高，达8823元/㎡；两江新区复兴板块是主力成交区域，占11月成交土地的50%以上。

关键信息

• 高溢价地块：江北区观音桥组团M分区M09-4/02号宗地以2.9亿元成交，溢价率24.46%。
• 核心区域：主城核心区域地块供应占比达80%。
• 流拍情况：6号地块流拍，可能与高商业占比上限（39.9%）有关。

房产市场

主要观点

• 商品房供销：11月新增供应259万方，环比下降20%；销售面积221万方，连续4个月下降，成交后劲不足。
• 价格走势：11月商品房成交均价为10951元/㎡，环比下跌6%，同比上涨12%。
• 存销比：11月存销比为9.1，去化周期为8.2月，库存压力仍大。
• 住宅市场：住宅产品仍为成交主力，占比78%；车库产品成交占比增加至8%。
• 高层产品：高层产品成交面积123万方，环比下降17%；成交均价11028元/㎡，环比上涨2%。
• 洋房产品：供销量持续下降，但价格稳定；存销比为2.14，环比上升4.9%。
• 别墅产品：成交量稳定，均价小幅回落；存销比3.08，库存仍高。
• 商务市场：供应4万方，成交8万方，供销比0.55；公寓产品是去化主力，LOFT成交量环比下降64%。
• 商业市场：供应21万方，成交12万方，存销比52.06，库存压力大；社区底商和专业市场为主力成交类型，60-70平米商铺最受欢迎。

市场趋势分析

住宅市场

• 成交量：11月商品住宅成交171万方，同比下跌1%，环比下跌17%。
• 价格：11月住宅成交均价11660元/㎡，同比上涨11%，环比上涨2%。
• 户型偏好：90-110平米的两房产品销量最好，总价集中在80-120万之间。
• 改善型需求：改善型产品如别墅、洋房需求增加，但高层产品成交量持续下滑。

商务市场

• 公寓产品：40-50万以下的公寓产品为主要去化类型，成交套数增加。
• LOFT产品：成交量环比下降64%，SOHO产品成交量下降27%。
• 写字楼市场：无供应，成交2万方，均价环比下降17%。

商业市场

• 成交量：连续3个月低迷，成交12万方。
• 价格：成交均价18738元/㎡，环比下降17%，主要受部分低价项目影响。
• 产品偏好：60-70平米商铺最受欢迎，总价集中在120-150万之间。

政策环境与后市预判

政策环境

• 土地市场政策影响明显，交易额和楼面均价均呈下降趋势。
• 政策对非住宅市场（如商业、商务）影响较大，导致成交量低迷。
• 住宅市场政策未明显刺激需求，改善型产品表现略好。

后市预判

• 土地市场：未来土地供应可能继续增加，但成交面积或维持低位。
• 商品房市场：成交量或继续下滑，价格波动不大。
• 住宅市场：改善型产品需求有望继续增加，但高层产品去化压力仍大。
• 商务市场：公寓产品可能仍是去化主力，写字楼市场需进一步政策支持。
• 商业市场：库存压力依然较大，需关注市场去化策略和政策调整。

总结

2018年11月，重庆主城区房地产市场整体表现偏冷，土地市场供应增加但成交面积减少，商品房市场成交量持续下滑，价格略有波动。住宅市场中，高层产品去化压力大，而改善型产品如洋房和别墅表现相对稳定。商务市场中，公寓产品为主要去化类型，而写字楼市场成交量低迷。商业市场库存压力大，成交量持续低迷。未来市场可能继续面临去化压力，改善型产品或成为市场增长点，政策调整将对市场走势产生重要影响。