锐理数据-2020年10月重庆主城区房地产市场报告-2020.11-53页_5mb

2020年10月重庆主城区房地产市场报告总结

核心内容

• 经济环境：2020年1-3季度重庆经济高质量发展，GDP增速高于全国；9月份供需状况总体均衡，CPI增速回落，PPI大幅上涨。
• 固定资产投资：2020年1-9月重庆固定资产投资13835亿元，同比上涨2.5%；房地产投资3285亿元，同比下降1.1%，占固投23.7%，房地产依赖度仍在25%健康范围内。
• 政策调控：国家持续深化土地管理制度改革，加强重点房企金融监管，推动“房住不炒”政策落地，支持公积金用于旧改，优化城市布局，促进区域协调发展。
• 成渝经济圈建设：中央战略部署推动成渝经济圈建设，打造区域协作高水平样板，川渝联动道路、产业、房地产齐发展，加大旧改和城市规划改造力度。
• 市场走势：商品房市场供销价同环比均上涨，住宅仍占主导，车库补充，均价连续6个月平稳上扬；商业市场供销量价环比回升，但成交持续低迷，去存周期高达140个月。

主要观点

• 土地市场：

  • 10月政府调整供应节奏，供销量骤减，楼板价直逼万元大关，溢价率上涨至34%。
  • 渝北区红旗河沟及空港新城优质地块成交，楼面价达11186元/m²，溢价率超四成。
  • 中海地产以12750元/m²斩获红旗河沟核心地块，华润布局空港新城，成交楼面价10433元/m²，溢价率28%。
  • 11月拟出让12宗商住类土地，主要分布在两江新区、巴南区二环，起始楼面价达8456元/m²。

• 房产市场：

  • 10月商品房供销价同环比均上涨，成交面积245.1万方，环比增加21%，成交均价11672元/m²，环比上涨2%。
  • 住宅市场成交占比扩大至83%，高层产品成交占比54.2%，洋房产品成交占比逼近40%。
  • 大平层市场供销量回落，成交均价19408元/m²，存销比5.11。
  • 商务市场表现冷淡，以面积段30-60m²、总价段70万以内的公寓产品为主，去存周期61个月。
  • 商业市场供销量价环比回升，但成交持续低迷，去存周期高达140个月。

关键信息

• 宏观政策：

  • 国务院印发深圳先行示范区改革方案，支持土地市场化配置。
  • 央行和住建部联合加强房地产企业资金监测和融资管理。
  • 自然资源部明确农村宅基地使用权可依法由城镇户籍子女继承。
  • 发改委等14部委联合发文促内需，加快支持老旧小区居民提取公积金用于改造。

• 市场动态：

  • 10月共监测62个项目开盘，推出5310套，销售2097套，开盘认购率39%。
  • 各大房企加大促销力度，举办“年度超级大促”“双节大促”“双11钜惠”等活动，促进销售。
  • 项目举办“业主专场拍卖会”“体验课”等线下活动，吸引客户关注。

• 区域表现：

  • 两江新区供销表现抢眼，成交占比22%；巴南区和沙坪坝区紧随其后。
  • 渝中区因高价项目成交，价格领跑主城。
  • 10月商业供应15.95万方，环比增加127%，但成交5.68万方，环比增加25%，同比减少50%。

总结与预判

• 政策导向：坚持“房住不炒”定位，建立多主体供给、租购并举住房制度，优化城市布局，推动区域协调发展。
• 市场趋势：商品房市场供销价同环比上涨，住宅主导市场，商务市场低迷，商业市场去存压力大。
• 未来展望：11月预计有178个项目入市，两江新区为主要供应区域，洋房产品占主力；政策将继续规范市场秩序，促进房地产市场平稳发展。