世联行-2018年重庆主城区房地产市场报告-2019.1-98页_5mb

2018年重庆主城区房地产市场总结

核心内容概览

2018年重庆房地产市场在政策调控和宏观经济影响下，整体趋于平稳，部分区域出现市场松动迹象。全国房地产政策保持连续性和稳定性，强调“房住不炒”和分类指导，同时金融环境保持中性，房企融资仍面临压力。重庆房地产市场则在调控政策下表现稳健，土地市场供应和成交均出现下滑，但部分区域热度上升。

全国房地产市场总结

政策环境

• 政策回顾：2018年中央继续坚持“房住不炒”政策，强调因城施策、稳定市场预期、打击投机炒房行为。
• 调控定调：2019年调控基调为保持政策的连续性和稳定性，避免“一刀切”调控。
• 调控城市：全国多个城市实施限售、限购、限贷、限价政策，部分城市在四季度出现政策松动迹象。

宏观经济环境

• GDP增长：2018年全国GDP增长6.6%，虽略有回落，但仍实现预期目标。
• CPI与PPI走势：CPI涨幅扩大至2.1%，PPI涨幅先升后降，全年最低点为0.9%。
• 经济结构转型：出口受中美贸易影响下滑，投资增速放缓，消费成为GDP主要驱动力。

房地产市场表现

• 房地产投资：2018年全国房地产投资达12万亿，同比增长9.7%，商品住宅投资占主导。
• 新开工与土地购置：商品房新开工面积和土地购置面积均保持增长，显示市场活跃。
• 销售情况：商品房销售面积达17.2亿方，同比增长1.7%，但去化放缓，价格整体维稳。
• 区域分化：一线城市成交量下降，二线城市增长，三线城市则整体低迷。

重庆房地产市场总结

宏观环境

• GDP增速：重庆GDP为20363亿元，增速降至6.3%，工业增速仅为0.5%，传统制造业面临转型压力。
• 房地产政策：全年调控略严，年末有所松动，政策重心转向市场稳定。

土地市场

• 供应与成交：2018年重庆土地供应和成交面积同比大幅下降，市场呈现“前热后冷”趋势。
• 土地价格：楼面均价突破5000元/㎡，但土地成交总额同比下降30%。
• 土地流拍：流拍宗数增加，占比达16%，部分区域如西永、大石坝等因市场消化能力不足，流拍率偏高。
• 区域表现：两江新区、江北区、九龙坡区成为土地成交热点，但南区热度下降。

房地产市场

• 商品房市场：供销价创新高，全年供应3676万方，成交3438万方，均价达11055元/㎡，全年整体供大于求。
• 住宅市场：商品住宅供应2986万方，成交2781万方，均价11414元/㎡，全年去化周期为2.55个月。
• 物业结构变化：洋房产品占比扩大，三房产品市场份额显著增加，显示市场向改善型需求倾斜。
• 户型与面积：90-110㎡的两房、两房加院馆、三房最受欢迎，总价在80-120万元的产品需求量突出。

商务与商业市场

• 商务市场：供应量大增，销量回落，价格上涨。
• 商业市场：重回供大于求态势，销量回落，市场趋于理性。

关键数据与趋势

企业表现与市场格局

• 企业拿地：品牌房企表现突出，前十大房企市场占有率超60%，绿地、龙湖等企业拿地面积和金额领先。
• 新入渝企业：2018年进入大量外地企业，深耕重庆市场，推动区域市场发展。
• 区域热度：两江新区、江北区、九龙坡区成为市场热点，渝中半岛、人和均价最高。
• 成交TOP项目：
  1. 龙湖昱湖壹号（礼嘉，销售30.48万㎡，销售额47.07亿元）
  2. 万达文化旅游城（大学城，销售45.14万㎡，销售额40.11亿元）
  3. 富力城（大学城，销售43.30万㎡，销售额37.44亿元）

总结

2018年重庆房地产市场在政策调控和宏观经济影响下，整体趋于平稳。土地市场供应和成交均下降，但部分区域如两江新区、江北区等仍保持热度。商品房市场供销价创新高，但去化放缓，价格维稳。住宅市场向改善型需求倾斜，洋房和三房产品占比上升，90-110㎡产品需求突出。整体市场呈现“前热后冷”态势，政策调控和市场理性回归成为主要趋势。