20221116-天风证券-房地产统计局10月数据点评_道阻且长_曙光微现_8页_585kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年11月16日发布的房地产行业研究报告，主要分析了10月房地产市场表现及未来发展趋势。报告指出，尽管销售和投资数据持续承压，但政策支持和市场预期有所改善，行业复苏信号逐渐显现。

主要观点

1. 销售市场表现

• 整体销售：1-10月商品房销售金额同比减少26.1%，降幅较1-9月收窄0.2pct；10月单月销售金额同比减少23.7%，降幅较9月扩大9.5pct。
• 销售面积：1-10月销售面积同比减少22.3%，降幅较1-9月收窄0.1pct；10月单月销售面积同比减少23.2%，降幅较9月扩大7.1pct。
• 销售均价：10月销售均价为9687.44元/平，环比下降3.0%，同比下降0.6%。
• “金九银十”未达预期：10月销售数据表现不佳，主要受国庆假期促销后销售惯性回落影响，居民收入预期和房企信用风险仍是制约因素。

2. 开发投资情况

• 开发投资：1-10月房地产开发投资累计完成额同比减少8.8%，较1-9月下降0.8pct；10月单月开发投资同比减少16.0%，降幅较9月扩大3.9pct。
• 增量端：土地成交价款累计同比减少46.9%，增速较1-9月下降0.7pct；土地购置面积累计同比减少53.0%，增速与1-9月持平。
• 新开工面积：1-10月新开工面积累计同比减少46.9%，增速较1-9月增长0.2pct；10月单月新开工面积同比减少35.1%，降幅较上月收窄9.3pct。
• 存量端：房屋施工面积累计同比减少5.7%，增速较1-9月下降0.4pct；房屋竣工面积累计同比减少18.7%，增速较1-9月上升1.2pct。

3. 融资渠道变化

• 到位资金：1-10月全国房地产开发企业到位资金同比减少24.7%，较1-9月下降0.2pct；10月单月到位资金同比减少26.0%，降幅较9月扩大4.7pct。
• 融资结构：供给端融资改善明显，国内贷款和自筹资金单月增速走强；需求端融资（定金及预收款、按揭贷款）单月增速走弱。
• 政策影响：中央加大融资支持，缓解市场流动性压力，供给端融资渠道有望继续改善。

4. 行业复苏展望

• 复苏信号：政策支持与市场预期改善共振，施工、竣工等建设型指标有望率先回暖。
• 投资逻辑转变：行业投资逻辑由“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变。
• 重点推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国

关键信息

• 市场压力：销售和融资双重压力下，房地产市场仍处于筑底阶段，复苏需时间。
• 政策支持：中央出台多项政策，如“第二支箭”、“金融16条”、“预售监管保函置换”等，旨在托底市场。
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延
  • 销售下行周期开始
  • 因城施策力度不及预期

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：
  • 买入：预期股价相对收益20%以上
  • 增持：预期股价相对收益10%-20%
  • 持有：预期股价相对收益-10%-10%
  • 卖出：预期股价相对收益-10%以下

分析师声明

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附注

• 行业走势图：附有图表，展示房地产市场趋势。
• 相关报告：包括预售资金保函置换新规点评、REITs周报等。

总结：报告指出，尽管房地产市场仍面临较大压力，但政策支持和市场预期改善为行业复苏带来曙光。建议关注具备高信用和高品质的国央企及头部房企，同时警惕信用风险和销售下行周期的潜在影响。