20220816-天风证券-房地产_统计局7月数据点评-曲折复苏_二次探底_8页_972kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年8月发布的房地产行业研究报告指出，当前房地产行业处于曲折复苏阶段，二次探底风险依然存在。整体来看，行业仍处于筑底期，市场复苏节奏面临较大挑战。

主要观点

1. 市场复苏趋势放缓，预期不稳

• 销售数据：1-7月商品房销售金额同比下降28.8%，降幅较1-6月收窄0.1个百分点，但修复力度减弱；7月单月销售金额环比下降45.4%，同比降幅扩大至28.2%，较6月增加7.4个百分点。
• 销售面积：1-7月销售面积同比下降23.1%，增速较1-6月下降0.9个百分点；7月单月销售面积环比下降49.1%，同比降幅扩大至28.9%，较6月增加10.6个百分点。
• 价格变化：7月商品房销售均价为10471元/平，环比上涨7.4%，同比由负转正，增长0.9个百分点。
• 市场影响：7月市场进入传统淡季，开发商推盘量减少；部分城市延期交付事件影响居民购房信心，导致短期复苏节奏被打断。

2. 开发投资持续下滑，开工与施工处于历史低点

• 开发投资：1-7月房地产开发投资累计完成额同比下降6.4%，较1-6月下降1.0个百分点；7月单月开发投资同比下降12.3%，降幅较6月扩大2.9个百分点，环比下降31.1%。
• 新开工面积：1-7月新开工面积累计同比下降43.0%，增速较1-6月下降1.7个百分点；7月单月新开工面积同比下降45.4%，环比下降34.8%。
• 施工面积：1-7月施工面积累计同比下降3.7%，增速较1-6月下降0.9个百分点；7月单月施工面积同比下降44.3%，环比下降39.9%。
• 竣工面积：1-7月竣工面积累计同比下降23.3%，增速较1-6月下降1.8个百分点；7月单月竣工面积同比下降36.0%，环比下降35.7%。
• 行业影响：融资收缩与销售低迷导致资金紧缺，对房企投资信心及开工、施工意愿造成实质性影响。

3. 到位资金降幅仍高，融资宽松或继续加码

• 到位资金：1-7月到位资金同比下降25.4%，较1-6月下降0.1个百分点；7月单月到位资金同比下降25.8%，降幅较6月扩大2.2个百分点。
• 销售回款：1-7月定金及预收款累计同比下降37.1%，7月单月同比下降31.2%，环比下降27.2%。
• 外部融资：1-7月国内贷款同比下降28.4%，7月单月同比下降36.8%，环比下降30.5%；自筹资金同比下降11.4%，7月单月同比下降20.6%，环比下降30.7%。
• 政策预期：为防止信用风险扩散，预计融资端宽松力度将继续加大，政策支持对市场流动性提升具有重要作用。

关键信息

• 行业现状：房地产行业仍处于筑底阶段，市场复苏不稳，居民购房信心受挫。
• 政策支持：政策宽松力度加大、停工项目妥善解决有助于恢复购房信心，但不能从根本上解决行业信心问题。
• 行业趋势：行业投资逻辑由“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变。
• 投资建议：
  • 持续推荐：
    • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
    • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团；
    • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，可能影响再融资、销售和竣工预期；
2. 行业销售下行周期可能开始，带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；
3. 因城施策力度不及预期，可能影响市场复苏进程。

投资评级

分析师信息

• 分析师：韩笑
• 执业证书编号：S1110521120006
• 邮箱：hanxiaob@tfzq.com

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总结

整体来看，房地产行业在2022年7月仍处于复苏乏力、信心不足的阶段，销售和投资数据持续下滑，市场进入传统淡季，叠加延期交付事件，对居民购房信心造成冲击。政策宽松与“保交楼”举措有助于短期信心恢复，但中长期信心重塑仍需行业实质性出清。分析师建议关注信用资质较好、资源储备充足的国央企及头部房企，同时警惕行业信用风险蔓延和销售下行周期带来的影响。