北京商业地产市场2020年关键词和2021年展望：道阻且长，行则将至_26页_4mb

北京商业地产市场2020年关键词和2021年展望总结

核心内容

2020年，北京商业地产市场受到新冠疫情的深刻影响，经历了租金下跌、空置率上升、退租潮等挑战。然而，市场基本面依然强劲，部分行业如TMT、医疗与保险、数据中心等展现出韧性与增长潜力。2021年，市场开始逐步复苏，政策支持、新兴区域发展及重大事件（如冬奥会和环球影城开园）将推动市场进入新的发展阶段。

2020年十大关键词

1. 新冠疫情

• 影响：疫情导致北京商业地产市场新增租赁需求大幅减少，甲级办公楼新增租赁需求蒸发约60-80万平方米。
• 新常态：疫情促使人们更加依赖线上服务，推动“互联网+”趋势，同时提升了对健康安全标准的关注。
• 零售市场：疫情对零售市场冲击较大，尤其是餐饮行业，部分商场因疫情再次从严防控而经营受挫。

2. 居家办公

• 趋势：疫情推动居家办公模式在中国各大城市广泛采用，但员工仍倾向于回归实体办公场所。
• 影响：企业开始重新规划办公空间布局，增加灵活工位等公共空间设计，以适应新的工作方式。

3. 底线思维

• 市场反应：业主和租户普遍采取保守策略，部分业主大幅下调租金甚至延长免租期。
• 趋势：随着市场逐步恢复，业主将逐步调整策略，租金跌幅预计收窄。

4. 退租

• 影响：2020年上半年北京零售市场退租数量约为新开店的三倍，导致空置压力增大。
• 办公楼市场：部分企业因成本控制而缩减办公面积，甲级办公楼全年退租面积至少达到15万平方米。

5. 租金下跌

• 整体趋势：租金下跌贯穿2020全年，甲级办公楼租金连续八个季度下跌，全年跌幅近12%。
• 零售市场：零售租金跌幅达近10%，优质租户议价能力增强，部分品牌以低于市场平均水平一半的租金签约。

6. 互联网+

• 需求增长：疫情催生了对线上服务的依赖，推动了仓储物流、网络游戏等行业的租赁需求。
• 案例：趣加科技、Manner咖啡、喜茶等品牌在疫情中逆势扩张，显示出较强的市场适应能力。

7. 中关村

• 表现突出：中关村区域在2020年保持相对稳定，租金未大幅下降，成为全国表现优异的子市场之一。
• TMT行业：TMT行业（电信、媒体和科技）成为北京办公楼市场的主要需求来源，租赁成交面积占全北京非续租类交易的1/3。

8. 数据中心

• 投资亮点：2020年北京至少有七个数据中心物业成交，成为投资市场的新增长点。
• 政策限制：由于北京严格限制数据中心建设，存量资产稀缺，推动需求外溢至京津冀地区。

9. 咖啡茶饮

• 逆势扩张：咖啡茶饮行业在疫情后迅速复苏，多个国内外品牌积极扩张，如Tim Hortons、Peet's Coffee等。
• 竞争加剧：市场洗牌现象明显，部分品牌因财务问题关闭门店，如瑞幸咖啡。

10. RCEP

• 政策影响：RCEP的签署标志着覆盖全球三成人口和GDP的自贸区形成，为北京及周边地区带来新的增长动力。
• 自贸区：北京自贸区的设立与RCEP形成协同效应，推动更多外资企业进入中国市场，带动投资和需求。

2021年十大展望词

1. 复苏愿景

• 市场期待：尽管2021年市场复苏仍需时间，但各方已积极调整策略，以期实现租金企稳和市场回暖。
• 零售复苏：零售地产市场将通过数字化会员体系、线上直播等方式提升运营效率和消费者粘性。

2. 持续承压

• 挑战依旧：经济放缓和疫情仍将持续影响市场，租金下行压力仍存，但跌幅将有所收窄。
• 预期谨慎：市场参与者对未来的预期保持谨慎，尤其是租金和空置率方面。

3. 冬奥会

• 商机涌现：2022年冬奥会将带动冰雪运动和冬季旅游市场的发展，促进运动品牌和体育设施的扩张。
• 区域发展：石景山区域因冬奥会规划而加速发展，首钢园区将转型为大型商业综合体。

4. 投资目的地

• 投资热度：北京仍是国内外投资者的关注焦点，2020年投资总额达470亿元人民币。
• 外资活跃：外资投资占比显著上升，预计2021年市场将保持活跃，吸引更多投资。

5. 新兴区域

• 重点区域：丽泽金融商务区、通州、石景山等新兴区域将成为未来商业地产发展的新热点。
• 发展潜力：丽泽区域因地铁开通和航站楼建设而提升吸引力，预计租金水平将逐步上升。

6. “十四五”规划

• 政策导向：2021年是“十四五”规划的开局之年，政策将对市场格局和运作方式产生深远影响。
• 发展方向：规划将引导市场向更优化的方向发展，释放重点领域的需求。

7. 环球影城

• 项目进展：北京环球度假区于2021年正式开园，带动周边商业和旅游发展。
• 市场影响：引入大量新品牌和旗舰店，为零售市场注入新的活力。

8. 医疗与保险

• 需求增长：疫情提升了人们对健康和保险的关注，医疗与保险行业租赁需求增加。
• 政策支持：行业开放和政策支持将推动医疗与保险行业持续增长，进一步支撑办公楼市场。

9. 两极分化

• 市场分化：优质项目和表现欠佳的项目之间租金差距拉大，市场将加速洗牌。
• 策略调整：表现不佳的项目需通过升级硬件和运营策略来应对市场变化。

10. 不可替代

• 市场地位：北京作为全国政治、文化和科技创新中心，其商业地产市场不可替代性凸显。
• 发展潜力：市场基本面稳健，将吸引更多投资者关注，推动整体市场发展。

总结

2020年，北京商业地产市场受到新冠疫情的严重影响，但市场韧性依然存在，部分行业表现出强劲增长。2021年，市场将逐步复苏，政策支持、新兴区域发展及重大事件将为市场带来新的机遇。投资者和市场参与者需积极应对变化，把握未来增长潜力，推动市场进入新的发展阶段。