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房企融资端有什么新变化？

核心内容

本文分析了2015年至2018年上半年房地产企业融资端的变化，重点从融资需求满足程度、筹资来源结构、一级市场发行情况及二级市场成交情况等方面展开。同时，还涉及了债市动态及风险提示等内容。

主要观点

融资需求满足程度

• 高评级房企融资能力较强：AAA级房企的融资需求满足程度较高，且近期增幅明显，反映出其较强的融资能力。
• 中低评级房企波动较大：AA+和AA级房企的融资需求满足程度波动较大，部分年份安全边际较低。
• 融资总量与结构变化：2017年地产行业直接融资下降，但2018年上半年债券融资明显回升，房企整体筹资能力增强。

筹资来源结构

• 直接融资与间接融资：AAA级房企的直接融资增长显著，且直接融资占比已超过2016年水平；AA+和AA级房企的直接融资占比则较前期下滑。
• 长期融资趋势：地产行业长期融资占比总体提升，但增幅较前期有所缩小，有助于减轻债务集中到期压力。

一级市场发行情况

• 信用债净融资上升：本周信用债整体净融资有所上升，其中企业债、公司债和中票净融资由下降转为上升，短融仍呈下降趋势。
• 产业债发行情况：
  • 本周共发行100只产业债，超短融发行额最多，占比31.57%。
  • AAA级主体占比最高，约69.92%。
  • 国企占比高达84.95%，非金融行业为主。
• 城投债发行情况：
  • 本周共发行30只城投债，AA+级发行较多，约53.55%。
  • 行政级别以省及省会（单列市）为主，占比44.89%。
  • 发行所在省份以四川和江苏为主。
• 推迟或取消发行债券：本周共有19只债券推迟或取消发行，绝大多数为地方国有企业。

二级市场成交情况

• 信用利差分化：3年期和5年期各评级利差由上升转为下降，平均降幅分别为2bps和5bps；1年期利差继续保持上升，平均增幅为1bps。
• 异常成交情况：本周共有151只债券成交偏离估值，正向偏离占比74.17%，主要集中在综合、房地产和交通运输等行业；负向偏离集中在建筑装饰和采掘等非金融行业。
• 评级调整情况：
  • 1家主体评级上调，4家主体评级下调。
  • 6只债项评级下调，无债项评级上调。
• 行业利差情况：
  • AAA级行业利差在52~109bps之间，有色金属、煤炭开采和钢铁行业利差较高。
  • AA+级行业利差在106~226bps之间，化工行业利差最高。
  • AA级行业利差整体下降，平均降幅65bps，化工行业利差在400bps以上。
• 城投中票曲线比价：城投债与中票的收益率差异基本在-15bps至9bps之间波动，AAA级和AA+级城投债与中票的正向差异下降，而AA级负向差异扩大。

债市动态

• 农垦国有土地使用权确权登记发证：中央财政推进农垦土地确权登记发证工作，安排补助资金支持土地确权相关工作。
• 农业保险向“保收入”转型：财政部等三部门联合开展三大粮食作物完全成本保险和收入保险试点，推动农业保险转型升级。

风险提示

1. 宏观经济因素：国内外宏观经济波动可能导致周期性行业信用债估值大幅调整。
2. 信用风险事件：信用风险事件增加可能引发避险情绪上升，导致信用利差大幅上行。

关键信息

• 2018年房地产企业累计发债规模达3,928.25亿元，超过2017年全年。
• AAA级房企直接融资占比已超过2016年水平，而AA级房企直接融资占比显著下滑。
• 本周信用债净融资上升，企业债、公司债和中票净融资由下降转为上升。
• 本周共有151只债券异常成交，正向偏离占比74.17%。
• 本周1家主体评级上调，4家主体评级下调，6只债项评级下调。
• 本周各评级、期限的信用利差整体分化，AA-级利差保持在历史高位。
• 农垦土地确权工作和农业保险试点推动农业领域融资和保障机制完善。

图表目录

• 图1：中低评级地产企业占比超过3/4
• 图2：地产企业以地方国有企业及民营企业居多
• 图3：2015-2018H1（TTM）地产企业筹资总量/融资需求
• 图4：2015-2018H1（TTM）地产企业筹资（直接+间接）总量
• 图5：2015-2018H1（TTM）不同评级地产企业直接债券融资
• 图6：2015-2018H1（TTM）不同评级地产企业间接融资
• 图7：2015-2018H1（TTM）地产企业直接融资占比
• 图8：2015-2018H1（TTM）地产企业长期融资占比
• 图9：各券种周净融资额
• 图10：中票各评级发行利率
• 图11：公司债各评级发行利率
• 图12：本周新发行产业债券种分布（按发行额）
• 图13：本周新发行产业债发行人属性分布（按发行额）
• 图14：本周新发行产业债主体评级分布（按发行额）
• 图15：本周新发行产业债主体行业分布（按发行额）
• 图16：本周新发行城投债券种分布（按发行额）
• 图17：本周新发行城投债主体行政级别分布（按发行额）
• 图18：本周新发行城投债主体评级分布（按发行额）
• 图19：本周新发行城投债主体所在省份分布（按发行额）
• 图20：各券种日均成交量
• 图21：本周估值偏离为正债券的行业分布（按债券期数）
• 图22：本周估值偏离为正债券的主体评级分布（按债券期数）
• 图23：本周估值偏离为负债券的行业分布（按债券期数）
• 图24：本周估值偏离为负债券的主体评级分布（按债券期数）
• 图25：样本券评级分布
• 图26：样本券行业分布
• 图27：AAA级各行业利差及变动情况
• 图28：AA+级各行业利差及变动情况
• 图29：AA级各行业利差及变动情况
• 图30：城投收益率 vs 中票收益率

表格目录

• 表1：推迟或取消发行债券详情
• 表2：主体评级调整详情
• 表3：债项评级调整详情
• 表4：1/3/5Y 中票收益率及利差情况
• 表5：各行业各评级构成券利差的变异系数