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2018年上半年全国二手房市场总结

核心内容概述

2018年上半年全国二手房市场在政策调控与市场需求之间呈现复杂变化。一线城市如北京、上海、深圳、广州价格波动较大，而二三线城市则表现出明显的市场分化。政策调控逐步加强，导致市场热度降温，但部分城市因人才引进等利好政策，市场依然保持活跃。整体市场呈现出“量价稳定成常态”的趋势，同时一、二手房价格倒挂现象普遍存在，尤其在二线城市表现突出。

主要观点

• 市场热度与政策博弈：市场在政策抑制下趋于理性，但部分城市因政策利好而保持热度。
• 城市分化显著：一线城市价格表现较强，而部分二三线城市则因调控而遇冷。
• 价格倒挂现象普遍：由于新房价格受控，而二手房价格持续上涨，导致新房与二手房价格倒挂，影响市场供需。
• 房源结构变化明显：随着市场发展，改善型需求增加，中小户型房源被快速消化，大户型房源比例上升。

关键信息

全国市场分析

• 量价齐涨：全国20个重点城市上半年挂牌均价稳中缓涨，6月涨幅达1.76%。
• 挂牌量变化：挂牌量在一季度稳定，3月份开始上涨，6月挂牌量较1月上涨14.17%。
• 涨降价房源：涨降价房源量逐月增长，6月降价房源量上涨较快，显示市场存在较多的业主急于出手。
• 一、二手房倒挂：全国多个城市出现一、二手房价格倒挂，尤其在杭州、济南、广州等城市表现突出。
• 房源面积分布：北上广深等大城市60-90平米、90-140平米房源占比接近，而其他城市以改善型房源为主，90-140平米房源占比更高。

城市市场分析

北京

• 市场筑底企稳：挂牌价累计下跌0.21%，6月小幅上涨。
• 需求结构变化：三居室房源占比减少，改善型需求活跃。
• 挂牌量上涨：半年挂牌量累计上涨11.35%。

上海

• 量价齐跌：挂牌价累计下跌1.26%，6月小幅回暖。
• 刚需为主：1居室和2居室占比达7成，市场以刚需为主。

深圳

• 挂牌价涨幅放缓：受“二次房改”政策影响，挂牌价累计上涨2.59%。
• 小户型挂牌量增加：1居室挂牌量占比扩大，3居室和5居室及以上房源占比下降。

广州

• 挂牌价止跌回涨：政策利好下挂牌价累计上涨0.73%。
• 市场需求稳定：刚需和改善型需求为主，高端别墅占比较低。

天津

• 人才引进带动需求：挂牌价止跌回升，6月挂牌价小幅上涨。
• 1居室挂牌量增加：1居室占比提升至16%，显示市场对中小户型需求减少。

杭州

• 市场持续火热：挂牌价累计上涨3.11%，6月小幅回调。
• 改善型需求升温：3居室以上房源占比明显提升，达到55%。

南京

• 市场前热后稳：挂牌价累计上涨5.25%，挂牌量上涨后略有下降。
• 改善型需求升温：3居室房源快速增长，1居室房源减少。

成都

• 政策加码效果显著：挂牌价累计上涨1.2%，挂牌量明显下降。
• 房源结构变化：1居室和2居室占比上升，3居室和4居室以上房源占比下降。

武汉

• 火热量价齐涨：挂牌价累计上涨3.38%，挂牌量上涨后趋稳。
• 改善型需求升温：3居室房源快速增长，1居室房源减少。

郑州

• 市场持续低迷：挂牌价累计下跌4.29%，挂牌量先涨后跌。
• 刚需房源为主：1居室房源占比提升，显示市场对中小户型需求减少。

苏州

• 市场保持平稳：挂牌价累计上涨1.91%，挂牌量保持稳定。
• 房源结构变化：4居室以上房源占比提升，1居室房源占比上升。

石家庄

• 市场遇冷：挂牌价累计下跌3.39%，挂牌量下降。
• 刚需为主：1居室与2居室占比超6成，3居室占比上升。

重庆

• 市场火热：挂牌价累计上涨8.93%，挂牌量波动上涨后下降。
• 改善型需求增加：2居室房源减少，5居室及以上房源增加。

西安

• 市场火热：挂牌价累计上涨11.32%，挂牌量上涨。
• 改善型需求升温：2居室和3居室占比上升，1居室房源减少。

长沙

• 挂牌价上涨：挂牌价累计上涨5.62%，挂牌量下降。
• 改善型需求小幅升温：1居室房源占比上升，3居室房源占比下降。

无锡

• 挂牌价先涨后跌：挂牌价累计上涨0.22%，挂牌量上涨。
• 改善型需求升温：1居室占比上升，3居室房源减少。

大连

• 市场火热：挂牌价累计上涨7.92%，挂牌量上涨。
• 改善型需求增加：2居室房源占比上升，3居室房源减少。

昆明

• 挂牌价稳定上涨：挂牌价累计上涨5.31%，挂牌量先涨后跌。
• 房源结构变化：1居室和2居室占比上升，3居室和4居室以上房源占比下降。

珠海

• 市场遇冷：挂牌价累计下跌4.61%，挂牌量下降。
• 改善型需求增加：3居室以上房源占比上升，1居室房源减少。

总结

2018年上半年全国二手房市场呈现出政策调控与市场自然恢复的双重影响。一线城市价格表现较强，但市场分化明显，而部分二三线城市因调控政策而遇冷。整体市场保持活跃，但市场热度趋于稳定。房源结构上，改善型需求增加，中小户型房源被快速消化，大户型房源比例上升。一、二手房价格倒挂现象普遍，尤其在二线城市，影响市场供需关系。