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2018年上半年中国重点城市二手房市场总结

核心内容概览

2018年上半年，中国重点城市二手房市场在政策调控与市场需求的双重影响下，呈现出量价稳定、分化明显、市场活跃度波动等特征。整体市场在政策压制与需求恢复之间达到平衡，部分城市因政策利好而热度上升，而另一些城市则因调控严格而市场遇冷。

主要观点

• 全国市场整体量价齐涨：2018年上半年，全国20个重点城市二手房挂牌均价稳中缓涨，6月涨幅达1.76%。挂牌量在一季度稳定，3月后因政策利好和需求释放而大幅上涨，6月挂牌量相较1月上涨14.17%。
• 城市间市场分化显著：一线城市如北京、上海、深圳、广州挂牌均价领先，二线城市如杭州、南京表现突出。而中西部城市如重庆、昆明、长沙挂牌均价较低，与一线城市差距明显。
• 涨降价房源量增加：市场活跃度与涨降价房源量呈正相关。2018年上半年涨降价房源量逐月增长，6月降价房源量快速上升，显示部分业主急于变现。
• 一二手房价格倒挂现象普遍：在政策调控下，新房价格涨幅受限，而二手房因市场需求旺盛，价格持续上涨，导致一二手房价格倒挂，尤其在二线城市表现突出。
• 市场需求结构变化明显：多数城市改善型需求逐渐升温，三居室及以上房源占比上升；而刚需型房源（如1居室）则因市场火热被快速消化，占比下降。

关键信息

挂牌价变化

• 上涨城市：西安（11.32%）、重庆（8.93%）、杭州（3.11%）、南京（5.25%）、武汉（3.38%）、成都（1.2%）、昆明（5.31%）
• 下跌城市：珠海（-4.61%）、郑州（-4.29%）、石家庄（-3.39%）、天津（-2.01%）、上海（-1.26%）、北京（-0.21%）

挂牌量变化

• 上涨城市：西安（14.12%）、杭州（12.12%）、北京（11.35%）、广州（9.88%）、南京（7.88%）、苏州（1.91%）、成都（-4.39%）、长沙（-7.51%）
• 下跌城市：石家庄（-4.39%）、天津（-3.56%）、珠海（-5.12%）、无锡（5.88%）

城市挂牌价与挂牌量趋势

城市市场分析

• 北京：市场筑底企稳，5、6月成交放量，改善型需求活跃，三居室房源占比减少。
• 上海：市场整体量价齐跌，6月小幅回暖，刚需为主，1居室占比下降。
• 深圳：受“二次房改”影响，挂牌价涨幅放缓，换房需求增多，小户型挂牌量扩大。
• 广州：挂牌价止跌回涨，挂牌量波动上涨，市场需求结构稳定。
• 杭州：市场持续火热，6月小幅回调，2居室、3居室占比均超3成。
• 南京：市场前热后稳，政策打击炒作效果显著，3居室占比提高。
• 成都：政策加码后市场量价齐跌，1居室、2居室占比上升。
• 武汉：市场火热量价齐涨，改善型需求升温，3居室占比最高。
• 郑州：市场持续低迷，房价回调明显，刚需房源占比上升。
• 苏州：市场保持平稳，大户型房源逐步入市，1居室占比提升。
• 济南：市场挂牌价持续回暖，挂牌量先涨后跌，3居室占比增长。
• 石家庄：市场遇冷，挂牌价下跌，2居室占比稳定。
• 重庆：市场火热，挂牌价上涨，2居室、5居室及以上房源占比变化明显。
• 西安：市场火热，挂牌价累计上涨11.32%，换房需求增加，2居室占比扩大。
• 长沙：市场挂牌价上涨，挂牌量小幅下降，改善型需求小幅升温。
• 无锡：市场先涨后跌，挂牌价涨幅微弱，3居室占比骤减。
• 大连：市场火热，挂牌价先涨后跌，2居室占比上升。
• 昆明：市场挂牌价稳定上涨，挂牌量波动上涨，3居室占比稳定。
• 珠海：市场遇冷，挂牌价持续走低，改善型房源占比扩大。

总结

2018年上半年，中国重点城市二手房市场在政策调控和市场需求的共同作用下，呈现出区域分化、需求结构变化及市场活跃度波动的特点。一线城市在政策调控下仍保持相对稳定，而二线城市因政策利好或调控收紧，市场表现各异。改善型需求逐渐成为市场主力，推动三居室及以上房源占比上升，而刚需房源（如1居室）则因市场火热被快速消化。整体来看，市场热度在调控后趋于平稳，部分城市因政策调整出现市场回调，但多数城市仍维持较高活跃度。