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思源顾问：2018上半年全国房地产市场研究报告总结

核心内容概览

2018年上半年，全国房地产市场在政策调控、金融监管和市场供需变化的多重影响下，呈现出“短期稳政策、中期稳经济、长期看分化”的特点。中央和地方均加强了对房地产市场的调控，同时推动租赁市场建设和住房供应结构优化。经济层面，整体保持平稳，但部分指标如M2增速和房地产贷款增速有所放缓，而房贷利率整体呈上升趋势。市场层面，各线城市表现分化，一线城市成交量下降，三四线城市则因棚改政策推动而表现活跃。

主要观点

1. 政策调控持续强化

• 中央稳调控：坚持“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，推动房地产市场平稳健康发展。
• 长效机制加快构建：在房地产调控、金融监管、区域协同发展等方面，形成多层次、多主体的住房供应体系。
• 金融监管加强：央行、银保监会、证监会等多部委联合推进金融去杠杆，防范系统性金融风险。
• 地方政策扩容：调控城市持续增加，以限售、限贷为主要手段，部分三四线城市也出台政策。

2. 人才政策多样化，吸引人才成为城市竞争焦点

• 各地出台40余条人才政策，覆盖一至三四线城市，以降低落户门槛、提供住房保障、给予人才奖励、解决子女入学等问题为主。
• 部分城市因吸引大量外来人口，突破限购政策，推动楼市成交量和价格上扬。
• 但部分政策存在同质化问题，需与公共服务能力和楼市调控政策结合，防止人口短期涌入带来的资源短缺。

3. 货币政策保持稳健中性

• 2018年上半年，央行保持稳健中性政策，控制信贷增量，抑制居民杠杆率。
• 6月下调存款准备金率0.5个百分点，释放约7000亿元资金，间接利好房地产市场。

4. 土地市场供需两旺，溢价率下降

• 全国土地市场推出和成交量同比增长，但溢价率同比下降15.6个百分点。
• 一线城市土地供应与去年持平，但价格下跌；二线城市供需上涨，价格基本稳定；三四线城市供需量价齐涨。

5. 住宅市场价涨量跌，分化明显

• 全国商品住宅销售面积同比下降，均价上涨。
• 一线城市成交量下降明显，三四线城市因棚改政策推动表现活跃。
• 前20强房企销售金额持续上升，三、四线城市布局占比加大。

6. 房贷利率持续上升，首套与二套差异缩小

• 全国首套房平均利率为5.64%，二套房为6.01%，二套房利率涨幅高于首套。
• 首套与二套利率差值缩小至0.4%，表明购房成本差距缩小。

关键信息

政策方面

• 中央层面：两会强调“房住不炒”，组建银保监会，推进房地产市场分类调控。
• 地方层面：多地出台限购、限售政策，如兰州、长春、三亚、南昌等，部分城市突破限购。
• 租赁市场：沈阳、南京、杭州等11个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。
• 人才政策：多地降低落户门槛、提供住房保障、给予奖励，吸引人才。

市场方面

• 土地市场：全国土地推出和成交面积同比增长，但溢价率下降。
• 住宅市场：全国均价上涨，但销售面积下降，各线城市表现分化。
• 房企表现：碧桂园领跑销售金额，万科领先销售面积；前20强房企在三、四线城市布局增加。

经济指标

• GDP增长：上半年同比增长6.8%，二季度6.7%。
• CPI与PPI：CPI温和上涨1.9%，PPI上涨4.7%。
• M2增速：6月末为8.52%，增速维持低位。
• 房地产贷款：上半年新增贷款9万亿元，同比多增1.06万亿元，但增速放缓。

下半年展望

• 经济指标稳重向好：预计下半年经济增速不低于6.7%，CPI温和增长。
• 房地产市场分化持续：一二线城市销售降幅收窄，三四线城市受棚改政策影响，销售规模将回落。
• 人民币贬值压力加大：受中美贸易摩擦及美联储加息影响，人民币贬值预期增强。
• 开发商资金趋紧：房企到位资金增速回落，开发投资减少，推动多元化布局。
• 多元化发展：房企积极拓展长租公寓、文旅地产、社区服务等业务，从单一开发走向自持运营。

总结

2018年上半年，全国房地产市场在政策调控、金融监管和市场供需变化的共同作用下，呈现出稳中有进、分化加剧的特点。中央继续坚持“房住不炒”，推动长效机制建设，地方则通过多样化政策调控市场，人才政策成为城市竞争的重要工具。货币政策保持稳健中性，M2增速维持低位，房地产贷款增速放缓。土地市场供需两旺，但溢价率下降，住宅市场价涨量跌，一线城市表现疲软，三四线城市因棚改政策推动而活跃。房贷利率持续上升，首套与二套利率差值缩小。未来房地产市场将继续分化，开发商将更加注重多元化发展，以应对市场变化和资金趋紧的压力。