20141103-申万宏源-房地产_市场调研及数据周报-销售持续回暖_投资应更积极_12页_852kb

房地产市场调研及数据周报总结 (2014/10/24-2014/10/30)

核心内容

本周房地产市场整体呈现回暖趋势，一手房销售和二手房成交量均有所上升，土地市场溢价率回升，去化周期下降，显示出市场逐步恢复活力。

主要观点

• 一手房销售回暖：全国48个主要城市一手房成交套数环比上升12.5%，同比下降3.3%，累计同比下降12.7%。一线城市表现最为突出，环比上升31.2%，二线城市上升6.9%，三线城市上升13.9%。
• 二手房成交量回升：全国18个主要城市二手房成交套数环比上升8.9%，同比下降11.5%，累计同比下降35.3%。一线城市成交量增长显著，环比上升26.8%，二线城市环比上升0.5%，三线城市环比上升1.2%。
• 库存去化周期下降：全国19个主要城市住宅可售套数环比下降0.6%，去化周期降至56.1周，一线、二线、三线城市去化周期分别为46.8周、58.2周、70.4周，较上周分别下降1.9周、2.7周、1.3周。
• 土地市场反弹：全国土地溢价率自9月底持续反弹，住宅用地溢价率19.96%，环比上升4.95个百分点。全国土地累计成交面积同比下降26%，住宅市场同比下降29%。

关键信息

1. 主要城市一手房成交数据

• 合计：本周成交68,997套，环比上升12.5%，同比下降3.3%，累计同比下降12.7%。
• 一线城市：合计成交12,182套，环比上升31.2%，同比下降-13.9%，累计同比下降-23.4%。
• 二线城市：合计成交38,169套，环比上升6.9%，同比下降-13.9%，累计同比下降-12.7%。
• 三线城市：合计成交18,646套，环比上升13.9%，同比下降-6.0%，累计同比下降-7.0%。
• 重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州等城市成交量均有显著增长，部分城市如福州、南昌、南宁、兰州等出现较大涨幅。

2. 主要城市二手房成交数据

• 合计：本周成交12,545套，环比上升8.9%，同比下降11.5%，累计同比下降35.3%。
• 一线城市：合计成交4,604套，环比上升26.8%，同比下降-6.2%，累计同比下降-42.4%。
• 二线城市：合计成交6,111套，环比上升0.5%，同比下降-14.9%，累计同比下降-31.9%。
• 三线城市：合计成交1,830套，环比上升1.2%，同比下降-12.4%，累计同比下降-31.2%。
• 重点城市：北京、深圳、杭州、南京、天津、长沙、成都等城市成交量均有不同程度的回升，但部分城市如大连、苏州等仍面临一定压力。

3. 主要城市住宅可售数据

• 合计：住宅可售套数975,888套，环比下降0.6%，去化周期56.1周。
• 一线城市：可售套数312,779套，去化周期46.8周。
• 二线城市：可售套数439,182套，去化周期58.2周。
• 三线城市：可售套数223,927套，去化周期70.4周。
• 重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市库存去化情况有所改善，但部分城市如福州、丹东、绵阳等仍存在较大库存压力。

4. 主要城市土地成交数据

• 全国合计：土地成交面积178,197万平方米，同比下降8%；成交金额20,892亿元，同比下降10%。
• 全国住宅合计：土地成交面积83,741万平方米，同比下降10%；成交金额14,237亿元，同比下降8%。
• 一线城市：土地成交面积2,261万平方米，同比下降16%；成交金额2,504亿元，同比增长32%。
• 二线城市：土地成交面积14,007万平方米，同比下降32%；成交金额4,078亿元，同比下降28%。
• 三线城市：土地成交面积4,269万平方米，同比下降36%；成交金额909亿元，同比下降40%。
• 重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市土地成交面积和金额均有所下降，但部分城市如福州、南宁市等成交量出现回升。

投资建议

• 销售持续回暖：四季度销售将继续好于前三季度，政策放松逐渐产生效果。
• 投资应更积极：建议积极关注“跨界转型 + 龙头 + 区域热点”类地产股。
• 推荐股票：
  • 跨界转型：金科股份、北京城建、阳光城、中天城投、冠城大通、苏宁环球。
  • 龙头：万科、保利、招商、世联。
  • 区域热点：陆家嘴、格力地产、平潭发展。

结论

房地产市场在政策支持和利率下行的推动下，销售和投资均有所回暖。虽然市场仍处于去产能周期，但整体趋势向好，建议投资者把握市场机会，关注具备转型潜力和区域热点的地产股。