20170814-安信证券-房地产行业周报_杭州打造租赁平台发展长效机制_二三线成交回暖_16页_1mb

房地产行业周报总结（2017年8月14日）

核心内容概览

本周房地产行业整体呈现成交量回升、去化周期下降的趋势，同时政策层面加速推进住房租赁长效机制建设。重点城市如二三线城市成交量回暖，而一线城市因调控政策影响成交量略有下降。此外，土地供应减少，成交均价下跌，但政策支持与市场预期回暖为行业带来新的发展机会。

主要观点

一、市场表现

• 一手房成交：本周48大城市一手房成交4.33万套，环比上升5.06%，但同比下降25.23%，累计同比下降16.6%。其中，一线城市成交环比下降，二三线城市表现相对较好。
• 二手房成交：16个城市二手房成交1.33万套，环比下降1.24%，同比下降31.17%，累计同比下降18.64%。一线城市环比下降明显，三线城市略有回升。
• 库存情况：全国19大城市住宅可售套数为50.3万套，去化周期为31.2周，环比下降1.17%。去库存工作已取得阶段性成果。
• 土地市场：土地供应建筑面积环比下降16.49%，成交均价环比下降26.62%，但同比上升显著。一线和三线城市土地供应减少，二线城市供应增加。

二、政策动态

• 住房租赁试点：多地推进住房租赁政策，包括雄安新区设立房屋租赁信息服务中心、北京允许公积金用于租房、上海张江科学城新增租赁住宅、深圳规定部分区域只租不售、杭州与阿里共建智慧住房租赁平台等。
• 金融政策：央行强调限制信贷流向投资投机性购房，同时维持稳健中性的货币政策，以支持合理自住购房需求。
• 保障房建设：南京出台新规，推进装配式建筑和保障房建设，提高建设标准与交付比例。

三、投资建议

• 板块表现：本周房地产板块下跌2.12%，但部分个股表现突出，如市北高新、ST山水、京汉股份、南国置业。
• 投资方向：建议关注地产红利（如REIT和租赁）、ROE高估值低的优质房企，如华侨城、万科、新城、保利、阳光城、金地等。
• 风险提示：市场对政策调控反映过度，需警惕政策执行带来的市场波动。

关键信息

1. 城市表现

• 一手房成交：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳环比分别下降9.79%、4.21%、26.09%、1.94%。
  • 二线城市：杭州、南京、福州、武汉、长春、南昌、南宁、宁波、厦门、青岛、大连、无锡、苏州、佛山、东莞等环比增长。
  • 三线城市：扬州、徐州、温州、泉州、惠州、岳阳、襄阳、台州、牡丹江、淮安、莆田、包头、安庆、江阴、吉林等环比增长。
• 二手房成交：
  • 一线城市：北京、深圳环比分别下降5.9%、6.3%。
  • 二线城市：杭州、南京、南昌、南宁、厦门、青岛、大连、无锡、苏州等环比增长。
  • 三线城市：扬州、张家港、金华等环比增长。

2. 土地市场

• 土地供应：全国40个城市土地供应建筑面积环比下降16.49%，同比上升12.43%。
• 土地成交：成交均价环比下降26.62%，同比上升51.3%。一线和三线城市土地供应减少，二线城市增加。

3. 政策动向

• 租赁平台建设：杭州、成都等城市推动住房租赁平台建设，整合房源并提升管理效率。
• 税收优惠：成都降低个人出租住房税率，鼓励租赁市场发展。
• 金融监管：央行强调限制信贷流向投资性购房，支持合理自住购房需求。

4. 重点公司动态

• 广宇发展：上半年营收增长99.31%，净利润下降70.52%；与鲁能集团、都城伟业签订托管协议。
• 荣盛发展：发行中期票据，规模14亿元，利率6.5%。
• 新城控股：子公司取得鄂州地块，总价3.39亿元。
• 保利地产：上半年签约面积和金额均增长，表现强劲。
• 招商蛇口：上半年签约面积和金额显著增长，表现突出。
• 万科A：发行公司债券，总额30亿元，利率4.5%。
• 北京城建：与豪中公司合作设立项目公司，拓展棚改项目。
• 首开股份：计划发行超短融和短融，融资规模达50亿元。
• 泰禾集团：与航天数控签订战略合作协议，拓展军民融合业务。

行业趋势分析

• 政策导向：政府加快建立住房租赁长效机制，推动租赁市场发展，促进市场稳定。
• 市场表现：二三线城市成交量回暖，一线城市因政策调控成交量略降。
• 投资机会：优质房企在去库存和政策红利下表现优于行业，值得关注。
• 未来展望：下半年房地产行业有望跑赢产业链，政策支持和市场回暖为行业带来新机遇。

风险提示

• 市场对政策调控反映过度，可能导致短期内市场波动。
• 土地供应和成交情况可能影响房企的开发计划和资金链。
• 金融政策趋紧，可能对房企融资和销售产生影响。

总结

本周房地产行业成交量有所回升，政策层面积极布局租赁市场，推动长效机制建设。二三线城市成交量回暖，而一线城市因调控政策影响成交量略有下降。去库存工作取得阶段性成果，优质房企在政策红利下表现优于行业。建议关注租赁、REIT等新兴领域以及ROE高估值低的优质房企，同时警惕政策调控带来的市场波动。