20170807-华创证券-房地产行业周报_推盘下降_成交低迷_库存连降5周_共有产权和租售并举体现长效机制思路_23页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现低迷，新房及二手房成交量持续下滑，库存去化周期延长，政策端进一步加强对房地产市场的调控，同时部分房企动态活跃，显示出行业在调整期的多元发展。

主要观点

1. 成交低迷：

   • 上周47城新房成交面积环比下降2%，其中一二线城市环比下降5%，三四线城市环比上升6%。
   • 8月新房成交同比大幅下降16%，其中一二线城市同比降幅达22%，三四线城市同比降幅为2%。
   • 二手房成交量同样低迷，上周17城二手房成交面积环比下降4%，8月二手房成交同比降幅为26%，降幅较7月有所收窄。

2. 库存周期延长：

   • 19城可售面积连续5周下降，周环比下降0.7%，3个月移动平均去化月数为8.0个月。
   • 一线城市去化月数为8.7个月，环比上升0.1个月；二线城市去化月数为6.4个月，环比下降0.1个月；三线城市去化月数为13.7个月，环比上升1.1个月。
   • 本轮去库存周期已达2.5年，远超以往1.5年的惯例，表明房地产周期延长。

3. 政策趋严：

   • 北京拟推共有产权住房，新北京人分配不少于30%，且未满5年不得转让产权份额。
   • 广州要求不接受政府价格指导的项目一律不办理网签备案，强化价格监管。
   • 成都开展住房租赁试点，组建国有住房租赁公司，租住政府人才公寓满5年后可按入住时房价购买。
   • 福州严禁价外加价捆绑搭售，武汉公布可售楼盘名单，防止捂盘惜售。

4. 区域分化明显：

   • 热销城市能级持续下沉，三四线城市表现相对较好，尤其是四线城市成交环比上升8.1%，同比涨幅19.9%。
   • 一线城市如北京、上海、广州、深圳新房均价持续下降，部分城市如南京、苏州出现二手房价格下跌。

关键信息

一、新房成交量

• 上周47城新房合计成交548万平米，环比下降1.7%。
• 一线城市成交69.8万平米，环比下降15.8%；二线城市成交279.6万平米，环比下降2.4%。
• 三线城市成交144.4万平米，环比上升4.7%；四线城市成交53.7万平米，环比上升8.1%。
• 8月新房成交同比降幅达16%，其中一线城市同比降幅达46.4%，四线城市同比涨幅达19.9%。

二、二手房成交量

• 上周17城二手房合计成交143.6万平米，环比下降3.9%。
• 一线城市成交37.0万平米，环比上升23.3%；二线城市成交93.5万平米，环比下降8.9%。
• 8月二手房成交同比降幅为26%，其中一线城市同比降幅达35.2%，三四线城市同比涨幅达42.3%。
• 南京、苏州、扬州等城市二手房价格出现下跌或涨幅收窄。

三、新房库存

• 上周19城可售面积为7517万平米，环比下降0.7%，已连续5周下降。
• 3个月移动平均去化月数为8.0个月，一线城市去化月数为8.7个月，二线城市为6.4个月，三线城市为13.7个月。
• 一线城市如北京、上海、广州、深圳可售面积分别环比变化+1.4%、-2.0%、-0.8%、-1.9%。

四、政策动态

• 北京：拟推共有产权住房，不接受政府价格指导的项目一律不办理网签备案，同时启动2亿美元三年期贷款案。
• 广州：强化商品房销售管理，要求严格落实发展住房租赁市场工作部署。
• 成都：开展住房租赁试点，组建国有住房租赁公司，租住政府人才公寓满5年后可按入住时房价购买。
• 福州：规范商品房销售，严禁价外加价捆绑搭售。
• 武汉：公布全市可售楼盘名单，应对捂盘惜售。
• 河南：住房租赁合同范本出炉，明确租金不得随意上涨。
• 深圳：新房均价连续10个月下降，7月均价为54446元/平米。
• 杭州：高价地开发节奏放慢，溢价率超过50%的地块基本未动工。
• 南京：二手房价两年来首次下跌。
• 雄安、粤港澳大湾区：规划9月上报，环杭州大湾区积极筹划。
• 苏州：新建商品住房实施全装修。

五、公司动态

• 万科A：发行公司债券，票面利率为4.54%。
• 保利地产：全资子公司在全国中小企业股份转让系统挂牌。
• 招商蛇口：收回蛇口工业区三宗地，加速深圳太子湾片区开发。
• 华侨城A：转让北京侨禧49%股权与泰和集团，未来继续合作。
• 光明地产：收购杭州千岛湖立元置业61%股权及相应债权。
• 华夏幸福：拟签订南京经济技术开发区龙潭产业新城政府和社会资本合作项目合同。
• 首开股份：通过全资子公司股权收益权转让方式进行融资。
• 南京高科：拟认购南京银行非公开发行A股股份。

六、板块行情回顾

• 上周SW房地产指数下跌1.85%，沪深300指数下跌0.38%，板块相对收益为-1.46%，在28个板块中排名24位。
• 个股表现方面，海航投资、市北高新、天业股份、东方银星、陆家嘴位列涨跌幅排名前五。

推荐公司及评级

行业趋势分析

• 货币周期淡化与库存周期延长：当前房地产销量小周期延长，主要由货币周期淡化和库存周期延长共同推动。
• 三四线城市表现突出：三四线城市成为当前房地产市场的主要驱动力，这主要归因于棚改货币化和供需自我改善。
• 政策调控持续加强：政策端对价格和销售行为的管控趋严，有利于市场长期稳定发展。
• 房企融资与开发动态：部分房企通过债券发行、股权收益权转让等方式融资，加速重点区域开发。

相关研究报告

• 《对房地产小周期的深度研究：周期反常、经验失效，重构投资逻辑》
• 《对房地产投资的研究：土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》

图表目录

• 图表1：12-17年周均成交面积&17年最近8周成交面积
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比
• 图表3：57城一手房累计成交同比
• 图表4：重点城市新房成交数据
• 图表5：17城二手房成交面积及环比、同比
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比
• 图表8：重点城市二手房成交数据
• 图表9：重点城市库存去化水平
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数
• 图表11：各线城市可售面积
• 图表12：上周重要行业政策和新闻回顾
• 图表13：上周重点公司公告回顾
• 图表14：上周A股各板块涨跌幅排名情况
• 图表15：上周房地产个股涨跌幅排名