20210902-克而瑞证券-房地产_国新办_努力实现全体人民住有所居有关情况_会议点评-深化落实长效机制_聚焦租赁和城市更新制度完善_3页_444kb

房地产行业总结（2021年9月2日）

核心内容概述

2021年9月2日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居有关情况”会议，强调深化房地产市场长效机制建设，聚焦租赁住房与城市更新制度完善，推动房地产市场平稳健康发展。会议指出，房地产政策将围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续优化调控措施，同时强化住房保障体系建设，防范房地产市场风险。

主要观点

1. 政策导向明确

• 坚持“房住不炒”定位：房地产不再作为短期刺激经济的手段，而是长期稳定发展的重点。
• 建立联动机制：推动“人、房、地、钱”四位一体的联动机制，实现政策的精准调控。
• 常态化监测与考核：通过月度监测、季度评价和年度考核，确保政策落地见效，同时加强市场秩序整治。

2. 租赁住房政策加码

• 完善保障体系：中国已建成全球最大住房保障体系，保障性住房与棚改安置房累计超8000万套，惠及2亿多困难群众。
• “十四五”重点任务：以保障性租赁住房为核心，增加供给，缓解大城市住房供需矛盾，解决新市民和青年人住房困难。
• 具体政策支持：包括土地政策优化、审批流程简化、税费减免、水电气价格优惠及金融支持等。

3. 城市更新转型

• 从“开发”转向“经营”：城市更新由大规模增量建设转向存量提质改造与增量结构调整并重。
• 量化指标管控：对城市更新提出明确限制，如拆除建筑面积不超过现状总建筑面积的20%，拆建比不超过2，居民就地或就近安置率不低于50%，住房租金年度涨幅不超过5%。

关键信息

短期政策效果

• 截至2021年7月，已有30余重点城市加码调控政策，发布次数超50次。
• 政策覆盖范围广泛，包括限购、限贷、限售、二手房成交参考价格、资金监管、住房品质管理及土拍规则调整等。
• 热点城市如深圳、广州、杭州房地产市场有所降温。

中期投资建议

• 传统住宅开发销售领域：推荐【万科A】【龙湖集团】【金地集团】【旭辉控股集团】，因其财务稳健、规模增长空间大，且多元化业务领先。
• 城市更新与旧改资源丰富：推荐【龙光集团】【中国奥园】【中骏集团控股】【弘阳地产】，这些企业具备较强的旧改资源和全国化布局能力。
• 物管及商管领域：推荐【碧桂园服务】【旭辉永升生活】【宝龙商业】【华润万象生活】【保利物业】【招商积余】【绿城服务】，重点关注其母公司资源支持、业态优势、规模增长及服务品质。

风险提示

• 疫情反复风险：可能对房地产市场产生负面影响。
• 政策调控超预期：调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。
• 行业基本面不及预期：房地产市场整体表现可能弱于预期。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计指数将跑赢基准（恒生指数）10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数与基准指数基本持平，波动在-10%到10%之间。
• 回避：行业基本面走弱，预计指数将跑输基准10%以上。

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总结

本次会议强调了房地产市场长效机制的深化落实，特别是在租赁住房建设和城市更新方面，政策导向更加明确。短期内调控政策持续加码，市场有所降温；中长期来看，具备“开发销售资产管理”能力及城市更新资源的房企将更具投资价值。投资者应关注政策变化及企业基本面，同时注意潜在风险。