20210227-西南证券-碧桂园服务-06098.HK-多赛道发力实现高增长_入主蓝光强强联合_4页_1mb

文档总结

核心内容

公司2020年全年综合收入、税前利润、净利润及归母净利润均实现同比超过50%的增长。公司拟以48.5亿元人民币收购蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝服务64.62%的股权，交易价格为42.1元/股。

主要观点

• 多赛道发力，业绩高增长：公司业绩增长主要得益于物业管理在管面积的扩大、社区增值服务及城市服务业务收入的提升。截至2020年中，公司在管面积达3.2亿方，合同管理面积达7.5亿方，分别同比增长48%和28%。第三方管理面积占比已提升至27%，显示公司市场化拓展能力增强。
• 社区增值服务增长显著：2020年H1社区增值服务实现营收6.03亿元，同比增长96.2%，显示公司在社区服务领域的布局成效显著。
• 城市服务业务潜力大：公司通过环卫业务切入城市服务，预计该业务对业绩增长有积极贡献。
• 行业最大规模收并购：此次收购是行业内最大规模的收并购交易，将为公司带来约28%的在管面积和19%的合约面积增长，增强公司在西南地区的市场竞争力。
• 交易对价合理：根据Wind一致预期，此次交易价格对应2020年和2021年的PE分别为12.9X和6.7X，溢价约30%，估值相对合理。

关键信息

收购信息

• 收购对象：蓝光嘉宝服务64.62%的股权。
• 交易价格：42.1元/股，总代价48.5亿元人民币。
• 收购后影响：
  • 在管面积增加约28%。
  • 合约面积增加约19%。
  • 第三方管理面积大幅增加，增强公司未来规模增长的支撑。

业绩预测

• 2020-2022年归母净利：预计分别为25.1/37.8/51.5亿元，复合增速为51%。
• 每股收益（EPS）：预计2020-2022年分别为0.91/1.37/1.87元。
• ROE：预计2020-2022年分别为31.87%/32.37%/30.65%，保持较高水平。

财务表现

• 营业收入：预计2020-2022年分别为144.83/200.50/265.12亿元，增长率分别为50%/38%/32%。
• 净利润：预计2020-2022年分别为25.64/38.67/52.68亿元，增长率分别为50%/50%/37%。
• 资产负债率：预计2020-2022年分别为50.78%/48.59%/45.10%，持续下降，财务结构优化。
• 估值比率：2020年PE为59.94X，2021年PE为39.91X，2022年PE为29.24X，显示估值逐步下降，市场认可度提升。

风险提示

• 第三方项目拓展不及预期。
• 增值服务业务拓展不及预期。

投资评级

• 公司评级：维持“买入”评级，预计未来6个月内个股相对恒生指数涨幅在20%以上。
• 行业评级：预计行业整体回报强于大市，即高于恒生指数5%以上。

财务数据概览

区域布局

• 西南地区：蓝光嘉宝服务在西南地区在管面积达5199万平米，占比58%，收购后将显著提升公司在西南地区的项目密度和市场竞争力。
• 成渝地区：碧桂园服务在成渝地区在管面积占比仅3%，收购后有望实现区域互补，增强整体布局。

估值分析

• PE：预计2020年PE为59.94X，2021年为39.91X，2022年为29.24X，显示公司估值逐步下降，市场预期趋于理性。
• PB：预计2020年PB为18.28X，2021年为12.44X，2022年为8.67X，显示公司资产价值逐步回归。

总结

公司通过多赛道布局和大额收购实现业绩的快速增长，特别是在物业管理、社区增值服务和城市服务业务方面表现突出。收购蓝光嘉宝服务将显著提升公司在西南地区的市场份额和竞争力，同时带来稳定的管理面积增长。公司财务状况稳健，盈利能力和估值水平持续优化，具备成为稀缺平台型物管企业的潜力，维持“买入”评级。