20200910-西南证券-房地产行业2020年中报总结_三条红线托底估值_特色房企表现占优_14页_1mb

报告摘要

2020年上半年，中国房地产行业在疫情背景下展现出结构性分化趋势，核心特色房企在营收、盈利及偿债能力方面均优于其他房企。同时，物业管理行业表现亮眼，持续高速发展。整体来看，行业集中度持续提升，物管板块盈利能力和费用控制能力显著增强。

板块营收微增，业绩分化明显：
- 2020H1申万地产板块营业收入同比增长2.7%，但归母净利润同比下降19.6%。
- 核心特色房企营收增速为8.1%，其他房企为-6.8%；核心特色房企归母净利润增速为-9.8%，其他房企为-30.3%。
- 核心特色房企净利率为12.6%，其他房企为9.7%；核心特色房企净负债率为88%，其他房企为103%；核心特色房企现金短债比为1.1，其他房企为0.8。
销售持续恢复，行业集中度提升：
- Top20房企销售韧性较强，销售额同比下降1.0%；Top10房企销售额同比下降3.2%；Top100房企销售额同比下降2.7%。
- 2020H1TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企市占率分别为35%、50%、59%、72%和86%，行业集中度持续提升。
- 2020H1核心特色房企总土储与2019年末基本持平，但不同房企在土地储备方面存在明显差异。
物管行业高速发展，疫情凸显价值：
- 2020H1物管板块营收达390亿元，同比增长32.3%；归母净利润达53亿元，同比增长49.1%。
- 物管板块毛利率为26.2%，净利率为14.1%，费用率下降至8.5%。
- 核心物管公司在管面积达18.6亿平，合约面积达31.2亿平，第三方项目面积占比由2016年的18%提升至2020H1的44%，表明其正逐步走向市场化运营。

投资建议：
- 稳健龙头型：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、绿地控股；H股推荐世茂房地产、融创中国、碧桂园。
- 区域特色类：A股推荐天健集团、南山控股；H股推荐佳兆业、龙光集团、宝龙地产、中国金茂、旭辉控股。
- 物业商管类：A股推荐招商积余、新大正；H股推荐保利物业、碧桂园服务，建议关注永升生活、新城悦、蓝光嘉宝。
风险提示：
- 新冠肺炎疫情二次爆发风险。
- 销售回款风险。
- 复工竣工风险。

代码	公司名称	当前价格	投资评级	EPS（元）2019A	EPS（元）2020E	EPS（元）2021E	PE（倍）2019A	PE（倍）2020E	PE（倍）2021E
000002	万科A	28.46	买入	3.47	4.00	4.45	8.20	7.12	6.40
600048	保利地产	16.77	买入	2.35	2.64	3.22	7.14	6.35	5.21
600383	金地集团	15.00	买入	2.23	2.48	2.61	6.73	6.05	5.75
000961	中南建设	9.46	持有	1.12	1.92	2.23	8.48	4.93	4.24
002314	南山控股	4.05	买入	0.15	0.20	0.28	27.00	20.25	14.46