房地产行业_重点城市成交加速改善_按揭贷利率同比涨幅首次收窄_34页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2018年5月，中国房地产行业在政策调控和市场供需的共同作用下，呈现出成交改善、土地市场供需放量、按揭贷利率涨幅首次收窄等积极变化。重点城市成交面积同比降幅明显收窄，一线城市和三线城市甚至实现由负转正，二线城市降幅也有所收窄。同时，土地市场整体供需继续放量，溢价率低位回升，部分城市土地出让金同比大幅增长。按揭贷利率同比上行幅度首次收窄，资金面对于需求端的压制逐步缓解。

主要观点

政策环境综述：
- 中央层面重申房地产调控目标，住建部约谈多个城市，强调调控政策的连续性和稳定性。
- 约谈城市响应政策，部分城市重启限购或出台限售政策，如太原、哈尔滨、贵阳、徐州。
- 人才政策继续扩散，部分城市实行“零门槛”落户政策，如宜春、牡丹江、长治、达州，同时提供购房补贴，如西安、温州、昆山等。
- 公积金政策呈现“因城施策”特征，部分城市提高贷款额度和提取比例，而部分城市则收紧政策，如贵阳、丹东、银川、威海等。
成交市场综述：
- 重点城市商品房成交面积同比降幅收窄，一线城市和三线城市实现由负转正。
- 5月全国40个重点城市商品房成交面积环比上升11.2%，同比下滑0.2%。
- 住宅成交面积环比上升8.6%，同比上升2.5%，去化周期有所改善。
- 20个限购城市商品房成交面积环比上升8.6%，同比下滑1.7%；20个非限购城市环比上升16.7%，同比上升2.8%。
- 二手房成交面积环比上升14.1%，同比下滑8.2%，但较4月降幅收窄。
土地市场综述：
- 300城市住宅用地供需同比显著上涨，土地出让金同比大幅增长。
- 一线城市宅地供需同比下滑，二线城市和三四线城市宅地供需同比显著上升。
- 5月，300城市住宅用地推出规划建筑面积环比上升3%，同比上升49%，成交规划建筑面积环比上升18%，同比上升93%，成交土地出让金环比上升17%，同比上升76%。
- 住宅用地溢价率低位回升，平均为31%，环比上升11个百分点，同比下滑32个百分点。
资金环境综述：
- 按揭贷利率同比上行幅度首次收窄，首套房利率为5.60%，已底部回升116bp。
- 龙头房企凭借销售规模和融资渠道优势，在资金面偏紧的情况下融资成本更低，融资能力更强，有望获得更高的绝对收益。
- 推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等，以及子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

成交市场：
- 重点城市成交改善，一线、三线城市由负转正。
- 5月推盘力度加大，26城市商品房推盘面积环比增长19.0%，同比上涨13.1%。
- 库存面积微降，去化周期加快，一线城市去化周期为11.7个月，二线城市和三四线城市去化周期保持稳定。
- 批售比总体保持在1左右，显示供需基本平衡。
土地市场：
- 300城市住宅用地供给和成交面积同比显著上升，带动土地出让金增长。
- 一线城市宅地供需同比下滑，二线城市和三四线城市供需同比显著上升。
- 住宅用地溢价率低位回升，三四线城市溢价率最高，达36%。
资金环境：
- 按揭贷利率同比涨幅首次收窄，未来上升空间有限。
- 龙头房企在融资方面具有优势，资金集中度提升，具备强绝对收益机会。