20220314-东北证券-地产债周报_前瞻性判断地产公司流动性的思路_13页_689kb

证券研究报告总结：前瞻性判断地产公司流动性的思路

核心内容

本报告主要围绕如何前瞻性地判断地产公司流动性展开，重点分析了通过销售金额进行压力测试的方法，并探讨了影响该测试结果的关键因素。此外，报告还涵盖了近期地产债发行与审批情况，以及房地产市场政策变化对行业的影响。

主要观点

1. 前瞻性流动性判断方法：

   • 从销售金额出发，通过合理的假设测算企业现金流。
   • 测算过程中，需考虑利润率、期间费用、税费比例及建安成本。
   • 建安成本的变动对压力测试结果影响较大，即使销售金额不变，建安成本的波动也会显著影响流动性。

2. 流动性压力测试逻辑：

   • 基于销售现金流入和企业留存货币资金，扣除拿地金额和建安成本后，评估企业是否能够覆盖短期有息债务。
   • 拿地金额根据“以销定投”原则进行预测，并考虑市场情绪对拿地强度的影响。

3. 政策对市场的影响：

   • 购房者对购房政策回暖更为敏感，对信用风险的敏感度低于债券投资者。
   • 市场整体销售情况已见底，且未来可能在底部缓冲，但不会继续恶化。
   • 投资者应建立对政策的信心，以支持当前稳健经营的房企。

4. 风险提示：

   • 模型与实际情况可能存在差异。
   • 政策执行可能不及预期，从而影响企业流动性。

关键信息

1. 压力测试流程

• 步骤一：从销售金额出发，测算销售现金流入。
• 步骤二：消除口径影响，考虑利润率、期间费用、税费比例。
• 步骤三：扣除结转成本，计算尚未支出的建安成本。
• 步骤四：考虑资金监管，估算预售资金监管规模。
• 步骤五：扣除拿地金额和建安成本，评估企业可动用现金是否覆盖短期债务。

2. 债券发行情况

• 上周新发行地产债以国企为主，包括苏高新集团、天地源、清能集团、高速地产、招商蛇口、保利等。
• 发行规模多为10亿及以下，票面利率多处于3% - 7%之间。
• 有部分企业发行了3-5年期中票，如旭辉、天地源、清能集团、苏高新集团等。
• 保利发行12年期长期票据，招商蛇口发行15年期长期票据。

3. 债券审批进度

• 银行间地产债审批尚未完成。
• 上交所市场中，柳房、昆山城建、常高新、首创等多个小公募债及私募债已收到反馈。
• 深交所市场中，重庆财赋和卓越商管ABS已收到反馈。
• 绿城房产、广州越秀PN等显示“已上会”或“反馈中”。

4. 市场政策动向

• 两会政策：

  • 首次提出设立金融稳定保障基金。
  • 强调“房住不炒”，推进住房制度改革，支持合理住房需求。
  • 有人大代表和政协委员建议取消商品房公摊面积、废除商品房预售制度。

• 地方政策：

  • 河南省进一步规范商品房预售资金监管，强化监管力度。
  • 郑州提出推进货币化安置，缩短安置周期。
  • 广州部分银行下调房贷利率，推动房贷市场宽松。

5. 债券估值情况

• 重点个券估值：
  • 多个地产债估值略有上升，如22保利A1、20金科04、21恒大01等。
  • 部分债券估值波动较小，如20天健Y1、20中交债等。

结论

当前，能够活下来的地产公司具备一定的流动性应对能力，其核心在于合理的资金管理和政策预期。投资者应关注政策变化，尤其是购房政策的回暖对市场的影响。同时，建安成本的波动是影响流动性的重要因素，需在压力测试中重点关注。整体来看，地产债市场仍存在一定的风险，但政策支持和市场回暖可能带来一定的机遇。