20250828-中国银河-REITs系列专题三_详解数据中心REITs_算力需求下的轻资产_高估值_18页_4mb

数据中心REITs总结：算力需求下的轻资产、高估值

核心内容

数据中心REITs是公募REITs市场的重要组成部分，其底层资产为数据中心项目，具备高成长性、高现金流稳定性及政策支持等特性。2025年8月8日，我国首批数据中心REITs挂牌上市，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT首日涨停，受到市场高度关注。

主要观点

• 政策驱动：自2020年起，政策逐步支持数据中心REITs的发展，特别是在“东数西算”工程和科技创新背景下，数据中心REITs被纳入常态化发行范围。
• 市场需求：随着AI、云计算等技术的快速发展，数据中心作为算力基础设施，市场需求持续增长。
• 资产证券化：数据中心REITs的推出标志着行业进入资产证券化新阶段，有助于盘活存量资产、推动轻资产转型。
• 市场表现：上市初期，数据中心REITs表现出较高的涨幅，但需关注中期基本面定价和长期分化。

关键信息

一、数据中心REITs上市背景与市场发展现状

1. 算力基建加速：数据中心作为算力基础设施，在“东数西算”工程启动后进入加速建设阶段。
2. 市场规模增长：我国数据中心市场规模自2020年以来持续增长，2025年预计达3180亿元，全球占比提升至46%。
3. 市场主体多元化：第三方运营商逐步占据市场份额，与基础电信运营商协同推进数据中心建设。
4. 地理分布集中：数据中心市场主要分布在经济发达地区，尤其是一线城市及周边，西部地区则主要承接非实时算力需求。

二、数据中心REITs的项目特征及差异性

1. 收入结构集中：两支数据中心REITs的营业收入均100%来源于托管服务，收入稳定。
2. 成本结构分化：
   • 南方万国数据中心REIT成本以折旧和摊销为主。
   • 南方润泽科技数据中心REIT成本以电费为主，占比达80.78%。
3. 运营模式集中：以批发模式为主，订单高度集中于基础电信运营商。
4. 收益稳定性：客户租期长、上架率高、客户粘性强，收益稳定。

三、数据中心REITs的潜在瓶颈

1. 资产自持问题：部分数据中心未完全自持资产，可能影响REITs发行。
2. 客户集中度风险：数据中心对少数客户依赖较高，续约风险需关注。
3. 能耗与改造成本：政策对PUE要求不断提高，可能涉及设备更新和改造，影响收益。

四、数据中心REITs的二级市场走势与空间

1. 短期表现：上市初期涨幅显著，但受权益市场压制，短期需谨慎乐观。
2. 中期分化：上市后3-4.5个月进入平台期，需关注首份季报表现。
3. 长期潜力：若基本面兑现高估值，未来可能复制中金重庆两江REIT的长牛走势。
4. 现金分派率高：数据中心REITs的现金分派率显著高于传统产权类REITs，具备抗跌性。

风险提示

1. 政策力度不及预期：可能影响REITs发行和市场发展。
2. 发行规模不及预期：可能影响市场参与度。
3. 基本面修复较慢：可能影响底层资产运营表现。

建议

• 配置盘：可适当增配数据中心REITs，因其高现金分派率和抗跌性。
• 交易盘：建议关注分化节点（如T+60日）的波段机会。
• 重点关注：
  • 南方润泽科技数据中心REIT绑定单一头部云厂商的客户稳定性。
  • 南方万国数据中心REIT的一线城市区位溢价和上架率。

图表与数据

• 图1：2020-2025年我国数据中心规模全球占比。
• 图2：2020-2025年中国数据中心市场规模预测。
• 图3：2023-2024年中国数据中心机柜供给主体结构。
• 图4：2023-2024年中国数据中心机柜供给区域结构。
• 图5：2022-2025年南方万国数据中心运营成本结构。
• 图6：2022-2025年南方润泽科技数据中心运营成本结构。
• 图7：南方万国数据中心业务合作模式。
• 图8：2022-2025年南方万国数据中心营业收入。
• 图9：2022-2025年南方润泽科技数据中心营业收入。
• 图10：最近一期末折旧和摊销费用结构。
• 图11：数据中心和产业园营业收入对比。
• 图12：产业园REITs二级市场累计涨幅表现。
• 图13：中证REITs全收益表现及股债相对表现。
• 图14：产权&经营权类传统REITs的现金分派率水平。
• 图15：各类REITs的P/NAV估值水平。

分析师信息

• 刘雅坤：固定收益分析师，8年宏观固收及资产配置经验，现任中国银河证券固定收益首席分析师。
• 周欣洋：固定收益分析师，帝国理工学院硕士，从事资产配置、FICC&固收研究工作。

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