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新城控股2021年上半年经营分析总结

核心内容

新城控股（601155.SH）作为房地产行业的代表性企业，在2021年上半年表现出稳健的销售业绩和快速增长的商业运营收入，展现出“住宅+商业”双轮驱动模式的优势。公司整体财务结构稳健，融资成本持续降低，具备良好的抗风险能力。

主要观点

• 销售业绩稳中有进：2021年上半年新城控股实现合约销售金额1176.6亿元，同比增长20.65%；销售面积1087.0万㎡，同比增长23.87%。长三角地区依然是其主要业绩贡献区域，占比达54.5%。
• 商业运营收入增长显著：商业运营总收入同比增长73%，主要得益于疫情逐步消退带来的客流复苏和吾悦广场项目快速扩张。
• 财务结构稳健：公司有息负债总额为1013.6亿元，净负债率为60.48%，处于行业较低水平；现金短债比为1.44倍，现金对短期债务的覆盖能力较强。
• 融资成本下降：上半年平均融资成本为6.60%，较2020年末下降0.12个百分点；国际评级机构穆迪和标普上调了新城控股的主体评级，进一步提升了市场信心。
• 土地储备充足：截至2021年6月30日，新城控股总土地储备面积达1.5亿㎡，可满足未来2-3年的发展需求；新增土地储备61幅，总建筑面积1831.6万㎡，平均楼面价3419.8元/㎡。

关键信息

一、销售与开发情况

• 合约销售金额：1176.6亿元（+20.65% YoY）
• 销售面积：1087.0万㎡（+23.87% YoY）
• 长三角地区销售占比：54.5%
• 住宅营业收入：742.7亿元（+115.6% YoY）
• 预收账款：1982.3亿元（较2020年末略有下降）
• 下半年计划竣工面积：2441.6万㎡

二、商业运营表现

• 商业运营总收入：39.38亿元（+73% YoY）
• 吾悦广场客流总量：4.96亿人次（+117.81% YoY）
• 会员人数：1237万人（+25.84% YoY）
• 商业运营毛利润率：70.6%
• 物业出租管理毛利占比：16.6%（较2020年末增加5.3个百分点）

三、财务状况

• 有息负债总额：1013.6亿元（占总负债20.9%）
• 净负债率：60.48%
• 剔除预收账款的资产负债率：75.5%
• 现金短债比（严格版）：1.44倍
• 经营活动产生的现金流量净额：-75.7亿元
• 在手现金：551.5亿元
• 平均融资成本：6.60%（较2020年末下降0.12个百分点）

四、运营效率

• 毛利润率：19.6%
• 净利润率：6.1%
• ROE：11.3%
• ROA：1.7%
• 存货周转率：0.46
• 资产周转率：0.29

市场与行业背景

• 2021年上半年房地产行业整体增速放缓，叠加“三道红线”政策影响，房企普遍采取谨慎经营策略。
• 长三角地区作为新城控股的核心市场，其销售增长对整体业绩贡献显著。
• 疫情影响逐渐消退，居民消费热情恢复，带动商业综合体人气回升。
• 企业研究指出，高能级城市在房地产市场中具备先发优势，新城控股的布局符合这一趋势。

展望与建议

• 预计新城控股将继续保持商业运营收入的快速增长，全年计划新开业吾悦广场约30座。
• 由于商业运营业务的高毛利特性，其对整体利润的贡献将逐步提升。
• 公司在土地储备、财务结构、融资成本等方面表现良好，具备持续发展的潜力。

附注

• 本报告数据来源：亿翰智库、企业年报
• 报告发布时间：2021年8月28日
• 研究员：于小雨、王玲、李慧慧、曾志龙

免责声明

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