20221111-中邮证券-新城控股-601155.SH-商业板块运营稳定_融资支持受益度居前_11页_1mb

新城控股（601155.SH）投资分析总结

核心内容概览

新城控股在2022年前三季度业绩承压，但其商业板块表现稳健，融资政策支持显著，整体财务状况良好。公司维持“推荐”投资评级，未来三年业绩有望逐步恢复。

主要观点

• 业绩表现：

  • 2022年前三季度实现营业收入617.54亿元，同比下降43.41%；归母净利润33.49亿元，同比下降43.08%。
  • 第三季度单季营业收入189.51亿元，同比下降36.87%；归母净利润3.4亿元，同比下降78.47%。
  • 归母净利润率从去年同期的19.84%上升至21.29%，但第三季度净利润率下降至1.79%。

• 销售情况：

  • 公司销售仍处于磨底期，前三季度合同销售金额938.75亿元，同比下降45.04%；销售面积952.12万平方米，同比下降41.73%。

• 自持物业运营：

  • 租金收入同比增长约17.49%，达到67.19亿元，对现金流形成稳定支撑。

• 商业板块发展：

  • 商业运营总收入为71.95亿元，同比增长18.13%。
  • 三季度新开业7座吾悦广场，物业总数从126座增至134座，整体出租率为95.12%。

• 财务健康：

  • 三道红线继续达标，剔除预收账款后的资产负债率为68.51%，净负债率为48.25%，现金短债比为1.07。
  • 公司已于2022年10月25日全额偿还到期债券，年内无公开市场到期债券需偿付。

• 投资建议：

  • 调整预测公司2022-2024年营业收入分别为1247.56亿元、1279.09亿元、1346.79亿元；归母净利润分别为86.94亿元、92.21亿元、102.93亿元。
  • EPS预测为3.85元、4.08元、4.55元，对应PE分别为4.44倍、4.19倍、3.75倍。

• 估值指标：

  • 市盈率（PE）从2021年的3.06倍上升至2022年的4.44倍，预计未来三年持续下降。
  • 市净率（PB）从0.65倍降至0.57倍，预计未来三年进一步下降。
  • EV/EBITDA从5.13倍降至2.36倍，预计未来三年有所回升。
  • EV/销售收入从0.44倍降至0.21倍，预计未来三年逐步恢复。

关键信息

财务摘要（2022E）

现金流量表（2022E）

风险提示

• 房地产行业政策调整存在不确定性。
• 结算节奏与毛利率存在不确定性。

投资评级标准

• 推荐：预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上。
• 谨慎推荐：预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间。
• 中性：预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间。
• 回避：预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下。

结论

新城控股在2022年前三季度业绩受到行业下行压力影响，但其商业板块表现良好，自持物业租金收入稳定，融资政策支持显著。公司财务结构健康，三道红线指标达标，且无公开市场到期债券需偿付。基于未来三年的业绩预测和估值变化，公司维持“推荐”评级，预计其估值将逐步修复。