深度报告-20260316-东吴证券-新城控股-601155.SH-双轮驱动战略笃行_商业竞争力与财务稳健性巩固_20页_1mb

新城控股（601155）总结

核心内容

新城控股集团股份有限公司以“商业运营+住宅开发”双轮驱动战略构筑核心竞争力，成为行业调整期中稳健经营的代表。公司通过商业地产运营实现盈利改善，同时优化财务结构，提升财务稳健性。在当前市场环境下，公司盈利模式逐步向高毛利、稳定收入的商业出租及管理业务转型，预计未来三年盈利将保持稳健增长。

主要观点

• 双轮驱动战略：公司坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动模式，商业物业成为利润主要来源。
• 商业运营表现强劲：吾悦广场已开业174座，租金收入69亿元，同比增长12%；出租率维持在97.8%高位，客流量和销售总额均实现增长。
• 轻重资产协同：轻资产模式持续扩大，租金收入占比上升，有效降低资本占用，提升品牌溢价。
• 住宅开发去化稳定：公司合同销售额持续收缩，但销售均价逐步企稳回升，减值计提充分，资产质量可靠。
• 财务结构优化：公司有息负债规模下降，资产负债率降至65.6%，融资成本持续下行，现金流风险可控。
• 盈利预测与投资评级：预计2025-2027年公司归母净利润分别为8.85/11.45/14.67亿元，同比增速分别为17.6%/29.5%/28.0%；对应现价PE分别为38.2/29.5/23.0倍，维持“买入”评级。

关键信息

盈利预测与估值

商业运营表现

• 规模与布局：截至2025H1，公司布局205座吾悦广场，已开业174座，开业面积达1608万平方米。
• 租金收入与出租率：2025H1租金收入69亿元，同比增长12%；出租率维持在97.8%。
• 轻资产模式：轻资产项目26座，占开业项目15%；轻资产租金收入7.3亿元，占总租金收入11%。
• 客流量与销售额：2025H1客流量达9.5亿人次，同比增长16%；销售总额达515亿元，同比增长16.5%。

住宅开发业务

• 销售规模：2025H1合同销售额103亿元，同比下降56.4%；合同销售均价10072元/平方米。
• 存货分布：存货主要集中在二线及三四线城市，累计计提资产减值损失133.2亿元，占存货比例12.2%。
• 销售均价趋势：销售均价逐步企稳回升，2025H1均价为10072元/平方米。

财务分析

• 有息负债与杠杆水平：截至2025H1，有息负债523亿元，剔除预收款后资产负债率降至65.6%。
• 融资成本：2025H1平均融资成本5.55%，较2024年末下降0.37pct。
• 现金流结构：经营性现金流对利息支出的覆盖倍数降至0.19，但通过经营性物业贷等方式，现金流风险可控。
• 流动性：现金及等价物降至92亿元，现金短债比降至0.68倍。

投资评级

• 评级：维持“买入”评级。
• 估值：采用NAV法进行估值，预计2025-2027年NAV价值在340-810亿元之间，中性情景下为545亿元。
• 股价表现：截至2026年3月16日，收盘价为14.97元，市净率0.55倍，流通A股市值33,766.67亿元。

风险提示

1. 宏观经济不及预期：若宏观经济修复节奏放缓，可能对居民收入预期及整体市场需求造成压力。
2. 销售回款不及预期：销售回款周期延长或比例低于预期，可能对公司现金流及后续项目投入带来不利影响。
3. 商业出租率与租金收入不及预期：若商业项目出租率提升缓慢或租金水平承压，将影响公司商业板块的收入稳定性与盈利能力。

结论

新城控股通过双轮驱动战略，强化了商业运营的核心地位，提升了盈利能力和财务稳健性。随着商业板块的持续增长及住宅开发业务的逐步转型，公司有望实现盈利的稳步提升。在当前市场环境下，公司具备较强的抗风险能力，维持“买入”评级。