20210828-西南证券-新城控股-601155.SH-吾悦模式量效齐升_模式创新推动深度运营_4页_1mb

吾悦模式量效齐升，模式创新推动深度运营总结

核心内容概述

本报告总结了新城控股在2021年上半年的经营表现及未来发展趋势，重点分析了其商业模式创新、财务健康状况以及盈利预测，同时指出了潜在风险因素。

主要财务表现

• 营收与利润：2021H1公司实现营收791亿元，同比增长110%；归母净利润43亿元，同比增长34%；扣非归母净利润38亿元，同比增长38%。
• 毛利率与净利率：毛利率为19.6%（下降6.4个百分点），净利率为6.1%（下降4.1个百分点）。
• 商管业务：商管业务营收36.4亿元，同比增长67.5%；毛利率为70.6%（下降1.1个百分点），毛利占比提升至16.8%。
• 地产开发销售业务：营收742.7亿元，同比增长116%；毛利率为17.1%（下降6.3个百分点）。
• 合同销售：2021H1合同销售额为1177亿元，同比增长20.7%；完成全年计划的45%。
• 土储情况：期末总土储达1.5亿平方米，一二线占比38%，长三角三四线占比29%，其他地区三四线占比33%。
• 拿地情况：2021H1拿地金额626亿元，同比增长14.5%；拿地面积1832万平方米，同比下降4.0%；拿地/销售金额比为53%。
• 融资情况：期末在手现金552亿元，剔预负债率75.5%，净负债率60.5%，短债覆盖率1.44倍；融资成本为6.60%，较2020年下降0.12个百分点。
• Reits计划：公司拟设立新加坡Reits，推动轻资产化发展，有望成为新增长点。

商业模式创新

• 吾悦模式：公司采用“自营+联营+租赁”创新商业模式，实现商业运营轻重并举。
• 轻资产运营：截至2021H1，公司已布局吾悦广场174座，其中105座已开业及管理输出；已开业面积达951万平方米，同比增长62.1%。
• 运营成效：租金收入36.7亿元，同比增长72.9%；出租率达97.1%，客流量达4.96亿人次，同比增长118%；销售总额达273亿元，同比增长134%；会员数达1237万人，同比增长26%。
• 星光计划：通过该计划，商场收益与品牌商家业绩挂钩，提升经营质量。
• 典型案例：湖北孝感吾悦广场实现轻资产运营完整闭环。

盈利预测与投资建议

• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润复合增速为18.1%。
• 每股收益：预计2021-2023年每股收益分别为8.45元、9.92元、11.15元。
• ROE：预计2021-2023年ROE分别为20.97%、20.79%、19.85%。
• 估值指标：PE从2020年的7下降至2023年的4.1；PB从1.25下降至0.75；PS从0.71下降至0.38；EV/EBITDA从-6.11下降至-7.82。
• 投资建议：维持“买入”评级，目标价为67.60元。

财务健康与风险提示

• 财务健康：公司保持合理的拿地强度，融资成本下降，现金流状况良好。
• 风险提示：
  • 商业勾地过度竞争
  • 公司销售额下行
  • 低线城市租金水平不稳定

关键信息总结

• 增长动力：吾悦模式推动商业与地产双轮驱动，实现量效齐升。
• 运营质量：出租率、客流量、销售总额和会员数显著提升，表明运营效率和市场影响力增强。
• 财务结构：公司资产负债率维持在83.3%左右，流动比率和速动比率逐步改善。
• 投资潜力：Reits计划有望成为轻资产化的重要推动力，提升公司盈利能力和市场价值。
• 估值趋势：PE、PB等指标持续下降，显示市场对公司未来增长的预期。

附录信息

• 分析师：沈猛，执业证号：S1250519080004，联系方式：021-58351679，邮箱：smg@swsc.com.cn。
• 相关研究：新城控股商住模式受市场认可，吾悦模式持续优化。
• 投资评级说明：
  • 买入：未来6个月内个股相对沪深300涨幅20%以上
  • 持有：未来6个月内个股相对沪深300涨幅介于10%-20%之间
  • 中性：未来6个月内个股相对沪深300涨幅介于-10%-10%之间
  • 回避：未来6个月内个股相对沪深300涨幅介于-20%至-10%之间
  • 卖出：未来6个月内个股相对沪深300涨幅低于-20%

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内行业整体回报高于沪深300指数5%以上
• 跟随大市：未来6个月内行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
• 弱于大市：未来6个月内行业整体回报低于沪深300指数-5%以下

重要声明

本报告由西南证券发布，信息来源于合法合规渠道，分析师承诺独立、客观地出具报告，不因报告内容而获得任何补偿。投资者需自行判断是否采用报告内容，并自行承担风险。