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新城控股2022年上半年经营总结

核心内容

新城控股（601155.SH）作为房地产行业的领军企业，2022年上半年在住宅开发和商业运营方面均表现出较强的韧性与增长潜力。企业整体经营平稳，销售与回款表现优于行业平均水平，商业运营收入持续增长，财务状况稳健，三道红线指标持续处于绿档。

主要观点

• 住宅开发业务稳健：尽管房地产市场整体信心较弱，新城控股仍保持良好的销售表现，合同销售金额达651.6亿元，销售面积657.2万平方米，排名行业第14位。全口径资金回笼率达117%，回款能力突出。
• 商业运营持续增长：在住宅开发承压的情况下，商业板块成为增长亮点。吾悦广场运营收入同比增长近20%，出租率高达96.01%，全年计划新开业25座吾悦广场，目标实现商业运营总收入105亿元。
• 财务稳健，现金流充足：企业拥有447.8亿元的在手现金，流动资金充裕。上半年经营性现金净流入115亿元，融资渠道拓宽，包括发债、美元债及经营性物业贷等，有助于缓解债务压力。
• 土储结构优化：新城控股土地储备总量达1.31亿平方米，可满足未来2-3年开发需求，其中一、二线城市占比37.05%，长三角三、四线城市占比29.46%，土储布局合理。

关键信息

一、住宅开发业务表现

• 销售业绩：2022年上半年合同销售金额651.6亿元，销售面积657.2万平方米。
• 行业排名：在亿翰智库发布的《2022年1-6月典型房企销售业绩研究报告》中排名14位。
• 回款率：全口径资金回笼率达117%，回款金额760.3亿元。
• 土储情况：总土地储备建面1.31亿平方米，其中一、二线城市占比37.05%，长三角三、四线城市占比29.46%。
• 财务指标：上半年实现营业收入428亿元，毛利润率为21.9%，较2021年同期上升2.3个百分点。三费总支出减少15.8%，费用管控能力提升。

二、商业运营深化质量优先

• 商业收入增长：上半年商业运营收入47.18亿元，同比增长19.8%。
• 项目布局：已开业及委托管理吾悦广场131座，开业面积达1189.06万平方米。
• 经营质量：出租率保持在96.01%，商场开业数量位居境内外上市公司首位。企业注重打造高价值商业项目，推进数字化和智慧化运营。
• 盈利贡献：物业出租及管理毛利润31.6亿元，毛利润率72.2%，占企业毛利润总额的34.2%。

三、融资改善，现金流稳定

• 融资渠道拓宽：被选定为发债“示范房企”，发行10亿元中期票据及1亿美元美元债，融资能力增强。
• 债务偿还情况：2022年公开市场债务到期总规模126亿元，1-8月已偿还103亿元，剩余到期债务规模较小。
• 财务指标：
  • 有息负债822.4亿元，较2021年末减少8.5%。
  • 合联营公司权益有息负债91.44亿元，较2021年末减少20.5%。
  • 净负债率48.4%，处于行业较低水平。
  • 扣预资产负债率67.1%，非受限现金短债比1.07倍，均满足监管要求。

相关研究与背景

• 行业趋势：房地产市场整体信心较弱，政策松绑未能改变购房者预期，市场持续低迷。
• 区域布局：高能级城市具备先发优势，长三角区域成为企业重点布局区域。
• 企业策略：新城控股持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略，注重经营质量与盈利提升。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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