20181127-申万宏源研究_香港_-海外研究部晨会纪要_5页_1mb

海外研究部晨会纪要总结 - 物业管理行业（超配）

核心内容概述

2018年11月27日海外研究部晨会聚焦于物业管理行业的投资分析，认为该行业在未来两到三年内仍将保持稳健增长，并对市场持超配评级。主要关注点包括社保征缴新规、行业基本面、开发商支持差异以及估值水平。

主要观点

1. 社保征缴新规与减税政策影响

• 中央于2018年7月首次印发社保征缴新规，明确从2019年1月1日起，各项社会保险费将由税务部门统一征收，旨在减少逃税行为，提升社保缴纳的透明度。
• 新规实施后，企业需按照员工实际工资足额缴纳社保，可能导致人力成本上升。
• 然而，自2018年9月起，中央频繁提及减税政策，积极出台措施减轻企业负担，尤其是民营企业。该政策有助于提振市场情绪，重建投资者信心。
• 市场普遍预期社保费率将在2019年1月开始下调，因此分析师对不同社保费率下调幅度进行了情景分析。

2. 行业估值与公司表现

• 港股物业管理板块自2018年10月下旬开始企稳，板块平均估值为15倍19年PE。
• 绿城服务（02869.HK）：具备优质品牌和充足储备面积，但短期利润率承压，估值为23倍19年PE。
• 中海物业（02669.HK）：更依赖集团开发商，有望在社保费率显著下调时成为首要受益者，估值为14倍19年PE。
• 彩生活（01781.HK）：母公司开发能力较弱，但积极拓展增值服务，估值仅为7倍19年PE。

3. 行业基本面与增长潜力

• 行业未来两到三年基本面仍稳健，可能受益于业务结构优化，以应对人力成本上涨和房地产下行周期中的单一依赖问题。
• 对于有强势开发商背景的公司，其管理面积增长在过去房地产上行周期中得到了保障，即使新房销售放缓，对物业管理的影响也将延后至2021年。
• 对于定位为独立服务提供商的公司，通过增值服务提升盈利能力和市场拓展能力，有助于降低对人力和开发商的依赖。

关键信息

• 投资评级：行业维持超配评级，个别公司如中海物业为BUY，绿城服务为Outperform。
• 社保费率情景分析：假设社保费率下调幅度为0%至10%，并以50%员工受新规影响为基准情景。
  • 绿城服务：若无费率下调，经营利润下降约30%；若下调10%，则上升4.5%。
  • 中海物业：若费率下调7.5%，经营利润转正；若下调10%，则上升6.5%，为行业首位受益者。
• 市场情绪与政策预期：社保新规可能带来短期成本上升，但减税政策有助于缓解市场担忧。
• 公司差异化策略：部分公司依赖开发商支持，另一些则通过增值服务提升竞争力。

投资建议

• 维持对物业管理行业的超配评级，认为其未来增长潜力较大。
• 建议投资者关注中海物业和绿城服务等公司，因其在社保费率下调背景下可能获得更大收益。
• 提醒投资者注意市场风险，决策应基于自身情况，全面阅读报告内容，不依赖单一投资评级。