20181127-申万宏源研究_香港_-物业管理行_期待曙光_维持超配评级_8页_751kb

物业管理行业分析总结

核心内容

本报告分析了港股物业管理行业的市场表现、政策风险及未来增长前景。重点讨论了社保征缴新规对行业的影响，以及减税政策对市场情绪的提振作用。同时，对不同公司的经营利润变化进行了情景模拟，并评估了其估值水平。

主要观点

• 市场企稳：港股物业管理板块自2018年10月下旬开始企稳，市场预期社保费率将在2019年1月起下调，且房地产行业新房销售增速放缓的预期已部分反映。
• 政策风险与减税预期：中央政府在2018年7月首次印发社保证缴新规，将社保征缴统一由税务部门负责，以减少逃税行为，但自9月起频繁提及减税，有助于缓解市场悲观情绪。
• 社保费率下调影响：预计社保费率可能下调0%-10%，对不同公司的影响存在差异。绿城服务（02869.HK）对社保费率变化最为敏感，而中海物业（02669.HK）则是社保费率显著下调的主要受益者。
• 行业基本面稳健：尽管房地产市场有所放缓，但物业管理行业未来两到三年仍有望保持稳健增长，业务结构优化有助于应对人力成本上升及降低对开发商的依赖。

关键信息

社保征缴新规影响

• 社保征缴方式改变：自2019年1月1日起，社保将由税务部门统一征收，确保企业按员工实际工资足额缴纳。
• 人力成本变化：根据情景分析，不同公司因社保基数和员工结构差异，其新增社保成本不同。例如：
  • 绿城服务：在50%员工适用新规的情况下，新增社保成本为72 Rmbm。
  • 中海物业：新增社保成本为140 Rmbm。
  • 彩生活：新增社保成本为47 Rmbm。

经营利润变化

• 不同社保费率情景下的利润变化：
  • 绿城服务：在无费率下调情况下，经营利润下降约15%；若费率下调10%，则上升4.5%。
  • 中海物业：在无费率下调情况下，经营利润下降约14%；若费率下调7.5%，则转为正值；若下调10%，则上升6.5%。
  • 彩生活：在无费率下调情况下，经营利润下降约10%；若费率下调10%，则下降约29%。

估值分析

• 行业平均估值：港股物业管理板块平均估值为15倍19年PE。
• 公司估值差异：
  • 绿城服务：23倍19年PE。
  • 中海物业：14倍19年PE。
  • 彩生活：7倍19年PE。

公司背景与拓展策略

• 开发商背景影响：具备强势开发商背景的公司如绿城服务和中海物业，在房地产市场上行周期中受益明显，管理面积增长有保障。
• 独立服务商策略：部分公司如彩生活积极拓展增值服务，以降低对开发商和人力的依赖，提升盈利能力。

结论

• 维持超配评级：综合考虑政策风险可控、行业基本面稳健及业务结构优化，分析师维持对物业管理行业的超配评级。
• 市场情绪提振：减税政策的出台有助于提振市场信心，重建对行业的乐观预期。
• 投资建议：投资者应基于自身情况审慎决策，不应仅依赖投资评级做出结论。

附注

• 信息披露与免责声明：本报告仅限SWS Research Co., Ltd.的客户使用，不构成投资建议，不保证信息的准确性与完整性。投资决策应基于全面分析与独立判断。