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佳兆业物业-IPO点评总结

公司概览

佳兆业物业是佳兆业集团（1638.HK）分拆上市的物业管理公司，专注于提供综合物业管理服务。截至2018年6月，公司总签约面积约为3000万平方米，其中在管面积为2500万平方米，主要集中在粤港澳大湾区，占在管面积的42%及2018上半年收入的58%。长三角地区次之，占收入的15%。佳兆业集团为佳兆业物业的控股股东，持股约74%。公司85%的签约面积来自佳兆业集团，显示其业务高度依赖母公司。

主要业务与收入构成

佳兆业物业的主要收入来源为物业管理服务，占2018上半年总收入及毛利的43%及47%。其次为交付前及顾问服务，占总收入及毛利的40%。此外，公司还提供小区增值服务和智能解决方案服务。其中，小区增值服务在2018上半年收入占比不足10%，毛利率为28%，相比传统物业管理服务的毛利率（34%）较低，显示出该业务尚处于发展阶段。

行业状况及前景

随着房地产市场逐渐成熟，物业管理行业正迎来整合红利，行业集中度提升。2017年全国商品房销售面积约为17亿平方米，预计2020年全国物业管理行业规模可达243亿平方米。粤港澳大湾区作为公司主要发展区域，人口及人均可支配收入在2012-2017年间保持增长，为物业管理服务提供了良好的市场需求。行业整合趋势明显，头部企业有望进一步扩大市场份额。

优势与机遇

1. 母公司资源支持：佳兆业集团拥有丰富的土地储备和旧改项目，为佳兆业物业在粤港澳大湾区的发展提供了坚实基础。
2. 区域优势：公司在粤港澳大湾区的业务占比高，且该区域经济活跃，有助于提升公司的市场竞争力。
3. 行业整合红利：随着行业集中度提升，公司有望通过整合提高市场份额和盈利能力。

投资估值与评级

• IPO定价：发行价范围为9.08-10.88港元，假设最低定价（9.08港元），以2017年净利润计算，静态市盈率（完全摊薄）约为15.9倍。
• 备考预测：公司预计2018年全年经调整净利润约为1.02亿元，对应市盈率（完全摊薄）为11.1倍，低于其他物管公司，显示出一定的估值优势。
• IPO专用评级：评级为5（满分10），基于以下评分：
  • 公司营运：2
  • 行业前景：2
  • 招股估值：1
  • 市场情绪：0

主要财务表现（2015-2018上半年）

主要风险与挑战

1. 成本上升：社保费用由税务部门统一征收，预计公司成本将上升，影响盈利能力。
2. 房地产市场波动：政策调控可能抑制行业增速，影响公司业务发展。
3. 增值服务发展不足：小区增值服务收入占比低，需加强该业务以提升盈利空间。

行业对比分析

佳兆业物业的毛利率与同行相近，但净利润表现相对落后，主要受成本上升及业务结构影响。

发行信息

• 上市日期：2018年12月6日
• 发行股数：35.0百万股
• 发行后总股本：140.0百万股
• 发行价范围：9.08-10.88港元
• 发行后市值：1,271-1,523百万港元
• 备考每股净资产：4.38-4.82港元
• 备考市净率：2.07-2.26倍

保荐人与账簿管理人

• 保荐人：中信里昂、农银国际
• 账簿管理人：海通国际、国泰君安国际、大华继显、交银国际、建银国际、佳兆业证券

服务与联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517

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总结

佳兆业物业作为佳兆业集团分拆上市的物管公司，具备较强的区域优势和母公司资源支持。公司业务集中在粤港澳大湾区，收入结构以物业管理服务为主，但增值服务发展尚不充分。行业整合趋势为公司带来增长机遇，但同时也面临成本上升和市场波动的风险。IPO估值相对较低，可能具备一定的投资吸引力，但需关注其盈利能力及业务拓展能力。