20180907-申万宏源研究_香港_-物业管理行业_社保征缴改革推动行业洗牌_等待政策落地_5页_687kb

物业管理行业总结：社保征缴改革影响分析

核心内容

本报告分析了2018年9月中国物业管理行业因社保征缴模式改革而受到的影响，重点探讨了政策变化对行业人力成本和公司估值的短期与中长期影响。报告指出，尽管改革可能短期内推高行业成本，但政策信号显示政府将研究适当降低社保费率，以避免增加企业负担，这有助于缓解市场担忧。同时，行业集中度的提升可能使大型公司更具成本控制能力，从而受益于改革。

主要观点

政策背景与影响

• 社保征缴改革：2019年1月1日起，基本养老保险费、医疗保险费等将由税务部门统一征收，旨在增强政策透明度和执法统一性。
• 政策信号：国务院常务会议强调将研究适当降低社保费率，确保不增加企业负担，短期有助于提振市场情绪。
• 人力成本上升：改革后，企业需按员工实际工资缴纳社保，可能导致人力成本上升，尤其对中小型企业影响较大。

人力成本估算

• 自有员工成本：根据估算，五家重点物管公司自有员工人力成本平均将额外增加约5500万元人民币。
• 具体公司估算：
  • 碧桂园服务：新增支出约7800万元
  • 绿城服务：新增支出约7200万元
  • 中海物业：新增支出约5200万元
  • 雅生活服务：新增支出约3900万元
  • 彩生活服务：新增支出约3100万元

估值与盈利预测

• 行业估值：港股物业管理板块当前平均估值为15倍19年PE，其中绿城服务为22倍，中海物业为14倍，彩生活服务为8倍。
• 盈利影响：预计改革将导致2019年经营利润下降3%-9%，但公司认为成本增加总体可控。
• 评级维持：分析师维持行业超配评级，认为大型公司将受益于行业集中度提升，而中小型企业可能更难应对成本上升。

关键信息

公司情况

• 公司立场：报告机构不持有目标公司股票或衍生品，但其关联方可能持有超过1%的股份。
• 服务范围：公司可能为目标公司提供投资银行服务。
• 合规披露：客户可通过合规邮箱或官网获取披露材料。

投资评级说明

• 证券评级：
  • BUY：预计6个月内股价上涨超过20%，或12个月内上涨超过20%。
  • Outperform：预计12个月内股价上涨10%-20%。
  • Hold：预计12个月内股价波动在-10%至+10%之间。
  • Underperform：预计12个月内股价下跌10%-20%。
  • SELL：预计12个月内股价下跌超过20%。
• 行业评级：
  • Overweight：行业表现优于整体市场。
  • Equal weight：行业表现与整体市场相当。
  • Underweight：行业表现劣于整体市场。

风险提示

• 报告仅限专业投资者使用，不适用于非专业投资者。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告观点可能随市场变化而调整，不保证其准确性或完整性。

图表摘要

图1：社保改革对自有员工人力成本的影响

• 表中显示：各公司自有员工人力成本因社保基数调整而增加，具体数值如上文所述。

图2：重点上市公司2019年预计人力成本增加

• 表中显示：不同社保基数比例下，人力成本增加情况。

图3：重点上市公司2019年预计经营利润

• 图中显示：各公司2019年经营利润预计变化。

图4：估值与目标价

• 表中显示：各公司当前估值、目标价及历史表现。

总结

社保征缴改革对物业管理行业带来显著影响，短期内可能推高人力成本，但政策信号显示政府将研究适当降低费率以减轻企业负担。尽管存在中长期不确定性，但行业集中度的提升可能使大型公司更具成本控制优势，因此分析师维持行业超配评级。各公司人力成本增加情况差异较大，需根据具体情况进行评估。