20220411-东北证券-东北固收地产债策略报告_国企地产债的买入时点_21页_1mb

国企地产债的买入时点分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产市场下行周期中的政策导向和市场结构变化，重点探讨了国企地产债的投资机会与买入时点。报告指出，地产行业仍在探底阶段，政策风格已趋于定型，主要以“房住不炒”为前提进行稳增长调控，难以实现全面托底。在此背景下，国企地产债展现出一定的投资价值，而民企地产债则需在销售和信用基本面右侧操作。

主要观点

• 地产探底未结束：当前地产政策以稳增长为主，难以全面托底，政策执行上更注重控制风险外溢。民企地产公司受益有限，而国企则被视为稳定器。
• 政策风格定型：政策在“房住不炒”前提下进行结构性调整，难以大开大合，强调政策的准备、论证、试验和调整过程。
• 销售企稳与政策回暖相关：政策的放松和精准纾困有助于修复购房者对期房的信任，推动销售回暖，从而为地产债带来投资机会。
• 国企地产债更具吸引力：地方国企地产公司今年投资机会明确，混合所有制地产公司可能在二季度迎来机会，而民企地产债需在销售和信用右侧介入。
• 买入时点与政策回暖高度相关：通过分析母公司与子公司之间的利差变化，可以判断政策回暖的时点，当前国企地产债的利差已出现收窄趋势，可能进入较佳买入时机。
• 华发实业作为重点推荐标的：华发实业在估值和利差方面表现出明显偏离，集团对其支持力度大，估值弹性较大，是当前重点推荐标的。

关键信息

1. 市场格局分析

• 民企出清接近尾声：民企地产公司因销售差、监管严而难以融资，出清已至极致，但仍有部分未出清企业依赖稳健经营。
• 国企稳定是底线：无论市场如何演变，国企不出风险是政策底线，其经营稳健、资源协调能力强，有助于稳定市场预期。
• 民企退出可能造成供需失衡：民企退出过快可能导致供给缺位，而国企体量不足以完全补位，政策执行存在结构错位。

2. 政策趋势与市场反应

• 需求端政策仍需放松：限购政策需进一步放松，但预售资金监管执行存在属地化问题，仍需时间协调。
• 宽货币+宽信用组合拳持续发力：政策组合拳需进一步发力，但后续的宽信用政策是否能结构性支持地产行业仍需观察。
• 精准纾困重要性凸显：稳定未出险房企融资渠道、推动项目层面并购、集团层面国有资本收购是精准纾困的关键。

3. 地产债介入时点分析

• 地方国企地产债机会明确：其投资价值相对清晰，适合不同风险偏好的投资者。
• 混合所有制地产债可能在二季度企稳：与销售见底同步，具体操作时间取决于投资者的风险偏好。
• 民企地产债需右侧介入：当前市场对民企地产债的右侧机会概率较低，需等待销售和信用基本面明显改善。

4. 利差与估值分析

• 母公司与子公司利差收窄趋势明显：2017-2019年的数据显示，利差收窄与政策回暖高度相关。
• 华发实业估值偏离显著：其估值与压力测试结果存在明显偏离，且母公司与子公司之间的利差趋于稳定，是当前投资重点。

5. 政策与市场数据支持

• 多地放松房地产政策：包括降低首付比例、调整公积金贷款、放松限购条件、降低房贷利率等。
• 土拍市场表现分化：一二线城市溢价率较高，三四线城市则以底价成交，国企在土拍中占主导地位。

推荐标的

• 中小型央企地产公司：如铁建地产、电建地产、信达地产。
• 地方国企地产公司：如建发地产、联发集团、光明地产、首创置业、首开股份、华远地产、光大嘉宝、高速地产、栖霞建设、苏州高新、黑牡丹。
• 强烈推荐：华发实业，因其估值弹性较大，且在政策支持下估值修复趋势明显。

风险提示

• 政策执行不及预期：可能影响地产行业复苏节奏。
• 市场情绪波动超预期：可能对地产债估值产生短期扰动。

附录要点

• 各地房地产放松政策：涉及首付比例、公积金贷款、限购条件、房贷利率等多个方面，多地已开始实施。
• 土拍情况：2022年第一轮土拍中，国企为主要竞得方，一二线城市溢价率较高，三四线城市成交以底价为主。

结论

综上所述，国企地产债的买入时点可能与政策回暖密切相关，当前市场环境下，国企地产债已进入相对舒适的介入阶段，尤其是华发实业等标的，具备较高的投资价值。投资者应关注政策动向和市场情绪变化，合理把握介入时机。