2020北京新房市场半年报_16页_770kb

报告摘要

一二级市场冷热不均：北京房地产市场2020年上半年分析总结

核心内容

2020年上半年，北京房地产市场呈现出一二级市场冷热不均的格局。住宅用地市场因优质地块和不限价地块供应增加而热度上升，而商品住宅市场则因疫情冲击和客户观望情绪，成交量下降，市场仍处于供大于求的状态。同时，新房库存面积创2018年以来新高，出清周期持续走高。

主要政策

疫情防控与企业扶持

1月29日：发布《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，加强施工现场和生活区封闭式管理。
1月30日：调整土地挂牌出让时间，加强社区内部防控。
2月3日：推出《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》，优化审批服务、加大信贷支持、延迟社保缴纳等。
2月6日：发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，包括房租减免、税费减免、社保缓缴等。
2月13日：出台《关于加强金融服务支持做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》，对重点企业、个人贷款和中小微企业提供金融支持。
2月27日：发布《关于妥善应对新冠肺炎疫情落实住房公积金阶段性支持政策的通知》，允许缓缴公积金、调整提取额度、不作逾期处理。
3月8日：发布《关于做好北京市阶段性减免企业社会保险费工作的通知》，降低社保缴费比例并延长缓缴期限。
4月3日：发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知（征求意见稿）》，延长预售许可申请期限，优化流程。
5月20日：发布《关于进一步做好常态化疫情防控期间房地产开发项目售楼场所管理的通知》，加强售楼处现场管理，严控人员聚集。

市场规范政策

4月3日：发布《关于进一步规范房改售房款及售后公有住房住宅专项维修资金有关事项的通知》（征求意见稿），规范房改售房款及维修资金管理。
4月9日：发布《北京住房公积金管理中心关于启用新版合同单据及进一步精简贷款办事材料的通知》，简化公积金贷款流程。
5月13日：发布《北京市积分落户管理办法》（征求意见稿），公开征求意见，优化落户政策。

城市规划政策

1月1日：发布《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案），提升公共空间比例，优化城市功能布局。
1月12日：《2020年北京政府工作报告》提出推动城市副中心高质量发展，完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套。
1月23日：发布《关于加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》，打造世界级先进制造业集群。
3月17日：发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，定位为京津冀协同发展示范区。
4月9日：发布《北京市推进全国文化中心建设中长期规划（2019年-2035年）》，优化文化中心空间布局。
4月10日：发布《北京市战略留白用地管理办法》，加强战略留白用地管理。
4月20日：发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的实施意见》，构建国土空间规划“一张图”，推进治理能力现代化。
4月24日：发布《北京市装配式建筑、绿色建筑、绿色生态示范区项目市级奖励资金管理暂行办法》，鼓励绿色建筑发展。

住宅用地市场分析

成交面积

上半年住宅用地成交面积为166万m²，同比下降12%。
3月起供应端持续加码，房企取地热情高涨，成交量显著回升。
优质不限价宅地供应增加，推动土地市场热度上升。

成交楼面价

上半年平均成交楼面价为35096元/m²，环比2019年下半年上涨35%，创近三年新高。
海淀区两宗地块楼面价超7万元/m²，丰台分钟寺两宗地块楼面价分别为76168元/m²和73912元/m²，为全年最高。
不限价地块占比提升至73%，约为去年同期的2.4倍，带动楼面价上涨。

平均溢价率

上半年住宅用地成交金额为1132亿元，同比上涨30%，为2018年以来半年度最高值。
平均溢价率为17%，较去年同期提升1个百分点。
2016年以来溢价率整体呈下行趋势，因“限房价、控地价”政策限制了开发商竞价意愿，而今年不限价地块供应增加，激发房企竞拍热情。

商品住宅市场分析

成交情况

上半年商品住宅供应面积314万m²，成交面积231万m²，供销比为1.4，供大于求。
成交面积同比下降31.7%，一线城市降幅最大。
成交均价为47324元/m²，同比上涨4.1%。

新房库存面积

截至6月底，北京商品住宅库存面积达1154万m²，为2018年以来最高值。
出清周期约为25个月，连续9个月保持上涨走势。
疫情影响下，去化速度放缓，出清周期延长。
随着疫情逐渐稳定，延后需求释放，预计出清周期将小幅回落并保持稳定。

总结

2020年上半年，北京房地产市场一二级市场表现差异显著。住宅用地市场因优质地块和不限价地块供应增加，成交量和楼面价均大幅上升；而商品住宅市场受疫情冲击，客户观望情绪浓厚，成交量下降，市场仍处于供大于求状态。同时，政策层面持续推动疫情防控、企业扶持、市场规范和城市规划，为市场稳定和长期发展提供支持。未来，随着疫情控制，商品住宅市场有望逐步回暖，但短期内仍需面对库存高企和成交放缓的挑战。

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