房地产行业报告：透视新德两国猜想我国长效机制：实为住房制度改革，并重在长效和稳定-20171113-华创证券-92页-4mb

报告摘要

本文分析了我国房地产长效机制的建设路径，并通过新加坡和德国的住房制度作为参考，提出了我国住房制度改革的可能方向。总结如下：

新加坡模式：以政府组屋为主，通过“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资，形成80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制市场。政府通过购屋津贴、中央公积金、低息贷款等政策支持自住需求，同时通过税收调控抑制投资。住房自有率高达91%，组屋房价CAGR约7%，低于人均GDP涨幅。
德国模式：以租赁为主，通过“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资，形成58%租赁住房+42%自有住房的结构。政府通过补贴、税收、贷款等政策支持租赁市场，同时通过不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等高比例税收政策抑制投资。过去40年房价CAGR约2%，低于人均GDP涨幅。
我国背景差异：存在住房结构性问题、房地产经济强依赖、土地财政强依赖等特殊背景，制约了直接照搬新加坡和德国经验，尤其是打压政策的实施节奏和力度。
我国长效机制猜想：应为“有保有压”的住房配置机制，重在“长效”和“稳定”，并因城施策、缓步推进。将逐步构建以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次供应体系。
投资建议：维持房地产小周期延长框架，推荐地产龙头和一二线资源，以及REITS标的。

新加坡模式
- 政府主导住房供应，通过国有土地低价供应和严格的限购限售政策，保障中低收入群体住房需求。
- 提供购屋津贴、中央公积金、低息贷款等多重资金支持，降低购房门槛。
- 房产税税率较低，但印花税较高，抑制投资行为。
- 住房自有率高，房价稳定增长，保障居民居住权。
德国模式
- 市场主导住房供应，政府通过补贴和住房合作社吸纳民间房源，保障租赁住房供应。
- 租赁市场比例高，法律保护租客权益，抑制投资需求。
- 多重房地产税政策，如不动产产权税、产权转让税、差价盈利税，有效控制房价波动。
- 住房市场稳定，房价收入比适中，保障居民居住能力。
我国住房制度改革方向
- 应借鉴新加坡的政府主导和德国的市场主导，构建多层次、多主体的住房供应体系。
- 住房政策应“有保有压”，既要支持自住需求，又要抑制投资行为。
- 房地产长效机制应注重“长效”和“稳定”，稳定市场预期，保障普通住房需求。
- 鉴于我国特殊背景，应采取“因城施策、缓步推进”的策略，避免过度打压。

新加坡住房制度：政府主导组屋供应，国有土地占比超80%，组屋价格低，购房负担低，住房自有率高达91%。
德国住房制度：以租赁为主，租赁比例高于自有，政府通过补贴和住房合作社吸纳民间房源，抑制投资。
我国住房结构性问题：户均住房拥有量1.1套，总量不缺，但存在结构性问题，房地产及上下游对GDP贡献约30%，土地出让金占地方财政收入约45%。
我国房地产长效机制：应构建多主体、多层次供应体系，实施有保有压政策，注重长期稳定，因城施策，逐步推进。
投资建议：推荐房地产龙头如万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展，以及一二线资源如北京城建、华侨城A、北辰实业，以及REITS标的如嘉宝集团、金融街。