20171113-华创证券-房地产行业深度研究报告_透视新德两国猜想我国长效机制_实为住房制度改革_并重在长效和稳定_92页_4mb

报告摘要

房地产长效机制分析总结

核心内容

我国房地产长效机制的核心在于住房制度改革，旨在构建多主体、多层次的住房供应体系，同时通过有保有压的调控机制实现“住有所居、住房不炒”的目标。该机制强调“长效”和“稳定”，并根据城市特点进行因城施策、缓步推进。

主要观点

新加坡模式：
- 以政府为住房供应主体，通过国有土地供应、组屋建设、购屋津贴、中央公积金、低息贷款等手段，形成80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制供应结构。
- 政府通过限购限售、低房产税率和高印花税率等政策，抑制投资需求，保障自住需求，住房自有率高达91%。
- 组屋价格稳定增长，低于同期人均GDP涨幅，形成“居者有其屋”的社会住房格局。
德国模式：
- 以租赁为主，通过补贴体系、住房合作社、多重房地产税和租赁立法，形成58%租赁住房+42%自有住房的供应结构。
- 政府通过补贴、税收调控和租赁立法，抑制投资需求，推动住房市场趋于稳定，房价CAGR约2%，低于人均GDP涨幅。
- 租赁市场规范且高比例，保障了家庭居住需求，同时抑制了投资行为。
我国特殊背景：
- 房地产经济依赖强，房地产及上下游对GDP占比约30%。
- 土地财政依赖强，土地出让金占地方本级财政收入约45%，土地抵押贷款余额达11万亿元。
- 住房结构性问题显著，2010年户均住房拥有率约1.1套，总量不缺但结构失衡。
长效机制猜想：
- 我国应构建以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次住房供应体系。
- 强调“有保有压”，既要保障自住需求，又要抑制投资行为。
- 需要因城施策，缓步推进，以适应我国特殊的经济和人口背景。

关键信息

新加坡：
- 国有土地占比超80%，政府低价供地。
- 住房拥有率高达91%，组屋价格稳定增长，CAGR约7%。
- 有保（购屋津贴、公积金、低息贷款）有压（限购限售、低房产税率、高印花税率）政策体系。
- 中央公积金制度是购房资金的重要来源，强制储蓄，覆盖全国66%人口。
德国：
- 土地私有为主，不存在土地财政依赖。
- 租赁住房占比58%，自有住房占比42%，政府房源仅占7%。
- 通过补贴、税收、租赁立法等措施抑制投资需求。
- 房价CAGR约2%，低于人均GDP涨幅，租赁市场规范且稳定。
我国：
- 住房结构性问题、房地产经济依赖、土地财政依赖是实施长效机制的强约束。
- 需要构建多主体、多层次住房供应体系，推动租赁住房与共有产权房发展。
- 长效机制应为稳定机制，而非打压机制，需兼顾支持政策和调控政策。

评级与推荐

推荐公司：
- 强烈推荐：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展。
- 推荐：北京城建、华侨城A、北辰实业、嘉宝集团、金融街。
- 其他推荐：绿地控股、首开股份、荣盛发展、中南建设、华夏幸福。
投资建议：
- 维持房地产小周期延长框架。
- 本轮供给端调控导致资源向龙头集聚，预计销售集中度将提升。
- 长效机制将推动行业趋于平稳，减少波动，强化小周期延长逻辑。