20210308-亿翰智库-世茂集团-00813.HK-短板逐个击破_要规模更要利润_14页_1mb

世茂集团（00813.HK）总结

核心内容

世茂集团作为中国房地产行业的领先企业，近年来在地产开发、多元化业务、财务优化及未来战略方面展现出较强的综合实力与前瞻性布局。

主要观点

• 地产开发：世茂集团通过广泛的城市布局与向三四线城市下沉，实现了销售业绩的大幅增长，2020年突破3000亿元。
• 多元化发展：世茂较早布局多元化业务，包括酒店、商业地产、商娱等，酒店业务尤为突出，已从自持发展为轻资产模式。
• 风险控制：注重财务优化与经营风险剥离，提升周转速度，调节债务结构，增强企业抗风险能力。
• 未来战略：在行业进入存量时代背景下，世茂强调平衡规模增长与盈利能力，推动企业向高质量发展转型。

关键信息

一、地产开发：布局更广且向三四线下沉，投资发力促使业绩突破3000亿

• 销售业绩波动：世茂销售业绩曾出现三次下跌，但整体规模持续增长。
• 城市布局：2007年上市前主要集中在一二线城市，2016年后开始向三四线城市下沉。
• 土地投资策略：顺周期拿地，动态调整拿地方式，2019年成为并购王，土储成本控制良好。
• 拿地结构：2015年后纯宅地占比提升，优化土储结构，降低库存压力。

二、多元化：多元业务进可攻退可守、酒店长久而坚定

• 酒店业务发展：自2004年起涉足酒店行业，现拥有自持与轻资产两种模式。
• 商业运营：世茂股份专注于商业地产，重点打造地标性项目，如上海世茂广场、厦门世茂海峡大厦等。
• 商娱业态：尝试影院、乐乐城等新兴业务，部分业务如影院已退出，但整体多元化策略保持灵活。

三、风险：财务质量及时优化，经营风险及时剥离

• 回款与库存管理：回款率长期维持在70%以上，库存问题通过优化拿地结构与调整供货策略得以缓解。
• 财务指标稳健：净负债率低于100%，剔除预收账款的资产负债率低于70%，有息负债规模相对较低。
• 现金流健康：经营性现金流持续为正，净现金流流入，短期偿债能力较强。
• 债务管理：主动优化债务结构，通过长债置换短债、低成本债务替代等方式，降低融资成本。

四、未来：平衡规模增长与盈利能力

• 行业趋势：随着调控加强，房企规模增长受限，世茂强调在规模与利润之间寻求平衡。
• 盈利能力提升：通过早期拿地、旅游地产与综合体开发、优化拿地方式等方式提升盈利水平。
• 战略定位：世茂已成为均衡发展的优等生，注重长期发展与财务健康，推动行业向利润导向转型。

相关研究

• 2020H1年报综述：房企发展空间受限，需关注长期价值。
• 2020年12月地产月报：房住不炒政策长期不变，2021年更看好长三角核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年房地产销售17.4万亿元，疫情下仍实现8.7%增长。
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本，说明三四线城市仍有发展潜力。
• 企业研究：世茂在长三角、大湾区等地的布局，显示出其扩张策略的成熟性。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：lihuihui@ehconsulting.com.cn

总结

世茂集团在地产开发、多元化业务及财务优化方面均表现出色，形成了较为均衡的发展格局。在行业由增量向存量转型的背景下，世茂集团通过向三四线城市下沉、优化拿地结构、提升周转效率等策略，实现了销售业绩与财务质量的双提升。同时，酒店等多元业务的稳定发展为集团提供了新的利润增长点。未来，世茂将继续在规模与利润之间寻求平衡，推动企业高质量发展。